几周前，一则“李嘉诚七折卖楼，香港市民抢购”的新闻突然火遍全网，也引起了人们对香港房价的关注。一直居高不下的香港楼市，现在是否进入了降价周期“跌势汹汹”？香港楼市会如评论预测所言“岌岌可危”吗？

先从李嘉诚的七折楼盘说起。

8月3日，李嘉诚的长实集团旗下油塘新盘“亲海駅Ⅱ”首发开盘价公布，平均来看，首批132伙单位每平方英尺价约14997港元(约合16.14万港元/平方米)，创过去7年来市区新盘新低，相当于周边二手房约“七折”的价格，被港媒形容为“新界价卖市区楼引起震撼”，让市场直呼“深水炸弹”，引来香港市民疯狂抢购。据报道，截至8月10日，“亲海駅II”收逾3.8万票(即买家递交“购楼意向书”，同时支付订金)，超购约60倍，成为香港历史上收票最多的新盘。

至8月12日首轮销售当天，“亲海駅II”发售的全数626伙标准单位“一炮沽清”，创下逾8年来新盘单日销售最多的纪录，单日“吸金”逾39.1亿港元。

长实此番作为，有人解读为“港楼有危机，李嘉诚也要避险”，但实际上，这是长实今年第三度“劈价”推盘，早于今年2月，长实就减价逾一成，推售位于长沙湾爱海颂的货尾单位，顺利为该盘“清袋”。3月，长实减价推售屯门飞扬二期，较2022年7月开售的第一期折让17%，同样被形容为“深水炸弹”。

深水炸弹——香港楼价“跌势来袭”？

长实低价出售亲海駅之所以引发极大关注，主要是市场猜测李氏是看淡后市，所以才低价卖楼。但业界分析认为，长实向来自诩“楼市工厂”，奉行货如轮转，倾向“平价快卖”多于“高价慢卖”。如今即使平价沽货，回报仍然相当可观，未必纯粹因为看淡楼市。

在今年8月初举行的中期业绩会上，当被问及亲海駅项目低价卖楼时，长实集团主席李泽鉅曾表示，长实集团一向喜欢以市场价格或低于市场价格出售项目以促进成交及资金流转；另一方面，集团亦在趋势明朗下趁势购买土地，过去的一年一直忙于收购，“现在购买土地比三年前更安全。”

不过，无论长实低价卖楼的真实意图为何，其产生的涟漪效应是毋庸置疑的。部分有意置业者可能会因此看淡楼市前景，认为其他开发商也会模仿。而对同区二手楼及未来同区新楼价格，也带来不少的压力。

当然，这些“看淡”的背后还有更深层原因，是香港楼市出现了一些“遇冷”的变化。

香港是“楼花”的诞生地，让更多普通市民能拥有一套物业的同时，也助推了房地产行业的快速发展。香港的房价一直走在世界前列，尤其自2008年金融海啸以来，涨势不断。在经济学家任泽平团队2022年10月发布的《全球一线城市房价比较》中，香港中心区域以21.84万元/平方米的价格位居第一。但就在2022年，这一连续13年的房价上涨态势结束。受到美联储加息、国际经济形势等的影响，2022年全年，香港私人住宅售价指数下跌了15.6%。

不过，即便楼价有所回落，香港平均房价仍处于绝对高位。据香港有关房地产中介机构统计，2022年香港楼市虽然有一定的跌幅，但也不超过两成。考虑到2003年之后香港楼市价格指数已经上涨超过3倍，因此可以说，2022年香港楼市20%的调整幅度相当轻微，属于市场技术性调整。

到今年首季，通关后北水重临，香港楼市出现久违的小阳春。但由于高息环境持续、港股表现不振、通关效应不似预期，在经历了连续四个月回暖之后，香港楼市在内忧外患夹击下逐渐失去上升动力。最新公布的中原城市领先指数（CCL）创26周新低，重返今年2月水平。差饷物业估价署公布的2023年首季私人住宅售价指数显示，楼价已跌回2017年水平。

据香港土地注册处发布的数据，今年7月，香港所有类型房屋交易数量为6380套，同比减少24.6%，交易总额540亿港元，同比减少45.7%，其中，住宅类房屋交易数量4805套，交易总额441亿港元，同比分别减少了21%、32%。价格方面，香港差饷物业估价署数据显示，香港私人住宅指数在今年1至4月的短暂上升之后再次转跌，今年6月，香港私人住宅指数为349，环比下跌0.5%，已经连续两个月下跌。

7月，莱坊最新公布《全球楼价指数》显示，今年首季全球56个主要市场的楼价按年平均升3.6%，其中39个市场录得升幅，17个按年回落。当中香港楼价按年急泻10.3%，楼价按年变幅排名全球第54位或尾三。莱坊董事、大中华区研究及咨询部主管王兆麒认为，现时香港住宅市场仍受高息口环境及一手住宅货尾大量囤积而受压，相信楼价表现要在市场出现多个利好因素的情况下才会明显好转。

香港楼市——为何而“淡”？

综合业内分析来看，影响香港现时楼市的因素主要包括整体经济环境（尤其是内地经济复苏情况）、美国加息周期、香港人口增长趋势及房屋供应量。

现时香港楼市低迷，一是因为内地经济复苏放缓。当内地经济势头较好，内地资金南下涌入香港会相应增加，当中包括房地产投资；同时，内地企业来港发行IPO亦会带动企业及雇员来港，从而稳固甚至推高楼价。

二是以美国为首的主要经济体为应对高通胀，仍然持续高息环境。尽管香港受惠资金充裕，并未完全跟随加息步伐，但按揭贷款的利率对潜在买家阻吓效应十分明显。再加上美元因加息而保持高企，促使一些投资者资金流向美元资产。因此，利率是否已经见顶，是困扰香港楼市的业主和潜在买家的重要因素。

值得注意的是，香港全社会货币总量从2020年年底的不足15万亿港元到2023年6月底止的16.75万亿港元，总金额持续上升，反映了香港整体总资金量不但没有流走，反而持续增加，其中定期存款户口（包括港元和外币）占比M3总金额约51.3%。印证股市和楼市疲弱的根本原因是资金大幅流向高息的定期存款户口，短期利淡楼市。

今年初，美联集团预计全年楼价升10%至15%，但后来调低升幅至仅5%。楼市前景未明，尤其接连有发展商低价推盘，市场出现“迟买更平”气氛，愈来愈多买家倾向静观其变，部分选择转买为租。据中原地产月初公布，物业市场连续25个月出现“租旺过买卖”现象，其中7月更录逾3000宗二手租务成交，创历史新高。

楼市寻出路——寄望“高才”，呼吁“减辣”

目前来说，香港近期楼市主要由内部因素推动，一方面新盘供应多，下半年将有最多1.4万个一手单位推出，新盘理论上会遏抑楼价；同时，未来香港楼市的走向也寄望于“高才通”的大量外来人口来港、港府是否有意愿“减/撤辣”、以及内地是否有更多救市举措。

首先，业界促“减辣”。在前述楼市遇冷的背景下，今年7月，香港金管局公布提高部分自住物业的按揭比例，包括上调自用住宅物业按揭成数上限10%至20%，上调非住宅物业最高按揭成数10%，放宽以资产净值为批核基础的按揭成数上限10%。这是自2009年香港金管局实施逆周期宏观审慎监管措施以来，首次放宽针对住宅物业的措施。

不过，香港业界认为短期内这种微调能否有效难以精确评估，政府应该对楼市政策予以更多放松“减辣”，尤其针对买房印花税。

所谓的香港楼市“辣招”，指的是针对物业买卖的特别印花税措施，在2009年首次引入，旨在遏抑楼价。多年来经过数度“加辣”，目前主要分为三类：

一、AVD（从价印花税），前身为双倍印花税（DSD），于2016年把“辣”度提高，现时买家购买第二个或以上住宅物业须缴付15%从价印花税，较基本印花税上限（4.25%）高出超过2.5倍。

二、BSD（买家印花税），针对外地（非香港永久居民）买家及公司名义买家，在购买住宅物业时，除了15%从价印花税，还须另外缴付15% BSD，即总税率达30%；购买一个1000万元单位要交税300万元。

三、SSD（额外印花税），业主若在购买住宅物业后半年内卖出，须缴付20% SSD；假若持有期介乎半年至一年、一年至三年，SSD税率分别为15%和10%。该政策目的是希望杜绝“短炒”行为，业主只要持有物业满三年，便不受SSD影响。

在楼市辣招“加持”下，香港过去几年成功大幅减少投资者入市（购买第二个或以上住宅物业）及“短炒”（持货三年内转售）个案，外来豪客买楼（须缴税30%）也维持于低水平。近来，随着“增供应”逐渐见效，又遇香港短期内同时面临宏观经济气氛疲弱等各项负面因素的高度挑战，香港不少人提出，逆周期措施是时候功成身退，希望港府审时度势制定新房屋政策，把楼市辣招尽快废除，或起码“减辣”，以启动楼市交投，加大力度稳住市场信心。

不过，对于是否“减辣”，坊间有激烈的争论。一方的观点认为，现时楼市已经摇摇欲坠，随时出现骨牌式下跌，届时再“撤辣”恐怕为时已晚。而且，特区政府强调要抢人才，但现时的“辣招”恰恰与抢人才的原意背道而驰，“辣招”要求外来专才在香港置业时须先缴交30%的买家印花税及新住宅从价印花税，待居港满七年成为香港永久性居民后才能退还。这项“先缴后退”的安排根本不是在争取人才，而是为人才来港发展安居设立不必要的障碍，这样的做法令人不解。此方观点呼吁政府“撤辣”或者“部分减辣”，作出适当调整给予市场信心。

另一方的观点认为，目前住宅楼价实际跌幅有限，未影响银行体系与实体经济稳定，撤辣迫切性其实不大。目前置业负担指数续升，代表楼价水平与普罗市民负担能力脱节的情况未有改善，辣招税仍有存在价值，可防范炒卖重现，有利楼市长远健康发展与经济转型。尤其是当前香港住宅楼市走弱非主因辣招税，而主要是超低息时代结束，利率逐步回升至正常水平。就算当局撤辣，相信也难以大幅托起香港住宅楼市。还要注意的是，高息环境持续，香港住宅楼市弱势难改。一旦楼市辣招税退出，令业主买入物业三年内在市场转售而不用支付额外印花税，忧虑二手市场会涌现大量沽盘，反而进一步加剧住宅楼价跌势。

截至目前，政府的立场是偏向“不动”。香港房屋局局长何永贤8月12日表态，她以400多万元单位楼价为例，指每月供款仍占家庭收入中位数73%，与2003年起20年来的平均数约50%更高，表示撤辣要留意多项因素，包括整个经济环境变动、利息会否上升影响市民入市意欲等，形容政府现时是趋向审慎处理。财政司司长陈茂波在7月8日被问及应否减辣时表示，过去数月香港整体楼价较2021年的历史高峰回落了约12%，但目前楼价相对仍高，供应仍偏紧的情况下，不适宜就辣招作任何调整。

其次，人口的总量和楼市的总需求量有紧密联系。过去5年，香港总人口数量受到多项偶发性事件（如移民潮、疫情等）影响，2018年底开始，人口增长开始大幅放缓。根据政府统计处今年初的报告，香港人口连续三年下降，跌至去年底的733.32 万，创2016年以来新低，劳动人口也按年下跌1.5%；在累计流失的18.73 万人当中，超过三分一为净移出人口，创31年来新高。局势直至近期才开始扭转，2023年6月底止回复到749万人口（2018年底为745万人口）。未来香港能否持续保持总人口上升，对香港经济和楼市走势至关重要。

业内认为，港府自去年12月底推出“抢人才计划”各项政策，其实也在通过引入人口，间接为楼市“减辣”。据报道，截至今年7月底，各项吸引人才措施收到12万宗申请，超过7.5万宗获批，当中3.8万人已抵港，超出了港府每年3.5万人的目标。同时，来港的内地学生人数逐年递增，尽管这些新来港人才未必立刻买楼，但会带动租务市场，对楼市气氛及楼价也有间接帮助。

另一方面，业内始终相信，从资金和供求来看，香港市面并不缺购买力。但现今楼市属于买家市场，“盘抢人”而非“人抢盘”，买方掌握话语权。所谓的刚性需求，关键还是价钱。据美联统计，由去年第三季开始，发展商以“折让价”推盘，直至今年第二季，平均折让幅度升至2.9%，料第三季更可能扩大至10%，将创有纪录以来的季度新高。展望下半年，据统计将有最多1.4万伙一手单位应市，今年余下时间的楼市很可能继续由一手市场主导。

当然，内地近期经济低迷，难免影响香港经济、股市及楼市信心。业内也期待中央政府“放大招”救市，带动本港楼市向好。

楼市内核坚挺 港府亦应未雨绸缪

长远来说，现时对香港楼市看法主要分两方面。仲量联行香港主席曾焕平早前表示，香港楼市正经历自2008年以来最长调整期，楼价过去20个月，从高位下跌最多近16%，并且尚未见底。预计当利率开始向下调整以及全球经济开始反弹时，楼市才会有复苏迹象。现时加息、股市波动、外围经济疲弱、新出生率及结婚数字减少，影响住屋需求。同时，内地经济复苏步伐较预期缓慢，都对香港楼市带来的帮助有限，估计今次下行周期，将较以往周期更漫长。

另一种观点，是如中国海外发展有限公司副总裁徐文冬7月所指，香港楼价相对2021年的高位确有回落，但楼市亦有不少利好因素支持。他指，香港整体经济向好，市民收入上升，失业率低，加上特区政府“抢人才”当中衍生需求。公司对香港楼市长远表现仍持积极乐观态度。持相似观点的人士还指出，香港缺乏的并非是财富，而是缺乏实业发展和对前景的信心。他们相信，随着明年市场预期美国开始进入减息周期，同时香港人口回复正增长，租金稳步上扬，预期楼市会逐渐回升。

总体来说，从产业和资金数据及供求关系上看，香港楼市内核坚挺，楼价的调整参照过去数十年冠绝全球的升幅来说可称为“略微调整期”，调整并不涉及金融危机或系统崩塌，正常波动，绝非至于悲观。不过，对于特区政府来说，环球风云变幻，处于特殊位置的香港必须要小心应对。要如何全力以赴遏抑楼价、加快造地建屋以解民忧的同时，又维护好楼市不至于急降至动摇经济及金融稳定，未雨绸缪，实为大考验。

作者：王小垣