香港楼市堪跌,跌幅多少?

2022-09-01 13:09评论关闭Views: 22

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美国息口快速上扬,许多风险资产价格均告下跌,仅因俄乌战争影响而供应受碍的商品例外;联系汇率下,港息已经随之抽高,香港楼市之牛市岌岌可危——楼价下跌已成市场共识,问题是跌幅究竟有多大?

 

美国升息迅猛

港息升势亦步亦趋

美国通胀压力高耸入云,最新且升穿9%,双位数升幅势难避免。美联储起初还不以为意,3月份升息0.25厘,在“不认不认还须认”的窘况下放弃“暂时性(transition)”描述后,才滞后地铆足马力上调息率;为了降服通胀猛虎,5月份先升息0.5厘,6月份再升息0.75厘,不管7月份上调0.75厘抑或1厘,今次加息速度均不可谓不迅猛。对比2015年末至2018年末,花了足足3年时间方从0至0.25厘水平升到2.5厘,今轮周期的同等升幅则仅用4个月时间,足见这次加息步伐之快之大。

港元与美元挂钩,当美息调升,水向“息”流自然转至美元;由于美元兑港元屡次跌及7.85的弱方兑换水平,香港金管局为了捍卫联汇便唯有入市干预。以上操作带来几个结果:

一、港元减少,这反映在银行体系结余的大幅减少之上。回想2020年末,美国受累疫情而重新减息,港元当时多番触及7.75的强方兑换水平,银行体系结余曾高约3500亿元(港币,下同),直到2022年3月美国重新加息,6月份的结余仍有超过3000亿元;可是,随着美国加息效果迭加,以及市场认定加幅比预期中快和大,短短个多月后已跌至剩余1000亿元左右。

二、港息上扬,这反映在银行同业拆息(H)之上。所谓联汇挂钩,不是说港美息率完全同步,以至港美汇价维持一致——事实上,挂钩是指美元兑港元维持在7.75至7.85的区间之内,而为了确保汇率于此为锚,利率才会被动地作出调整。因此,受惠之前港元资金水浸,故没必要跟美息同步上扬来吸引留住资金;反之,到港元结余卒之减少,港息就唯有调升起来。单计6月至7月的这一波“走资潮”,期内一个月拆息便从6月初的低约0.2厘,急飙至7月下旬的1厘左右。

三、息口上扬的最终结果,乃导致最优惠利率(P)调升。自2008年金融海啸以来,本港最优惠利率只增上调一次;当中,即使美息曾上调超过2厘,港P仍仅微升0.125厘,而稍后随着美国减息,港P还很快打回原形,维持在5厘至5.25厘之间(视乎不同银行)。可见,有别于H每日随市场变化,近十多年来P几乎是不动如山;有鉴今轮升息太过厉害,市场已密切观望——甚至期望——P何时随H而上升。有业内人士估计,今后几乎美联储每次加息,P均会效法同步上升,至年底或将上调1.25厘之多。

 

 

按揭负担滞后浮现

供款半年料增32%

好了,港息变化会对楼市产生多大冲击?

最直接的影响,当然体现在按揭供款方面。近年港楼按揭计划五花八门,最基本的模式是“H+指定利率”(例如H+1.3%),然后以“P-指定利率”封顶(例如P-2.5%)。简单来说,6月份H为0.2厘,即实际息率为1.5厘;当7月份H升至1厘,则实际息率同步增至2.3厘。假如H持续攀升、以至P在年终时上调1.25厘至6.25厘,那么实际息率便将增到3.75厘。

有鉴今轮美息、港息升幅十分之快,供楼人士6月份的账单仍跟早年无异,迟至7月份才开始感到变化,而息率是一下子上调了0.8厘之多;到12月份,与此前比较更可能上调2.25厘!金管局的住宅按揭统计调查显示,现时香港楼按合约期约333个月(即约28年)、平均贷款额为514万元。以28年楼按计算,7月份因升息0.8厘而每100万元贷款须多偿还400元,贷款额为500万元即须多偿还2000元,即较6月份实际供款的18233元多约10%;如果到年底真个较6月份升息2.25厘,每100万元贷款便多偿还1200元,贷款额为500万元即须多偿还5800元,即较现行供款大增32%!这无疑不是小数目!所以,如果说升息无碍供楼负担、无碍楼市向好之类,实是妄顾事实、痴人说梦。

然而,为了确保楼市平稳健康,金管局早已做好升息应对,全港所有供楼人士必须通过压力测试,而压力测试是假设息率会上调3厘。也就是说,今轮升息纵然迅猛,但年内预计的升息水平,仍跟压力测试的要求存在相当差异,显示本港监管机构早着先机,做足了稳健的风险管理安排。

 

金管局压力测试有用

呼吸Plan财仔酿漏洞

惟须强调,香港金融体系纵不虞出现系统性危机,却不代表港楼不会因此不跌。金融体系的死与不死,跟整体楼市的伤与不伤,份属两码子事。

尤其是,在五花八门的供楼按揭计划下,不少因而规避了金管局的监管及压力测试。金管局的监管对象,仅限于金融银行业,惟发展商不时为置业者另辟蹊径;某程度言,这既有利销售,又有助上车,表面上一举两得,但当前景恶劣,则恐酿成问题。

早前,市场便出现俗称“呼吸Plan”,即只要有呼吸的人都可承造按揭,理由是相关按揭计划不设入息审查,与发展商合作的财务公司轻易批出贷款,所以即使能力不足、收入不足通过压测的人亦可置业。后来,尽管出现“半呼吸”计划,要求买家出示入息证明方成,但当中仍可豁免进行压测。不难想象,计划主要针对勉强置业的人,否则毋须“出此下策”;而重点是,这批买家正正未必有能力承受息口上升。

此外,不论为了临时应急,抑或为了加大投资杠杆,不少业主都会加按单位,包括是找相关俗称“财仔”的财务公司而非银行加按——情况跟内地的影子银行类同,相关操作不属金管局监管范围。过去便不乏新闻,指业主因加按单位而最终破产,一些加按次数更达好几次之多。加按愈多,加息后的还款压力固然愈大,亦必加大楼市下行的风险。

 

 

“货源归边”易超跌

先行指标未许乐观

有观点认为,香港许多业主经已置业多年,在供满按揭的基础上,加息影响完全是零,所以港楼拥有相当抗跌能力。的确,香港自置居所家庭供满楼的比例,2021年达到66.1%,即只余三分之一家庭尚要偿还贷款。问题是,股票市场上的“货源归边”道理,同样适用于物业市场:当市场里流通量所余无几,在供应稀少下价格就易大起大落。过去港楼之所以升幅显著,一定程度正受惠于货源归边,甚至有认为限制炒楼交投的特别印花税,相关“辣招”也是推升楼市的元凶。同一道理,也适用于跌市——供求定律虽指出,当供应少、需求亦少,价格未必大变;然而,当断供及银主盘涌现,相关“刚性套现”的供应大增,便很容易会大举推跌楼市。事实上,近来市场上已开始见到银主盘(法拍屋)踪影,大多数正是来自财仔(财务公司)。

现时衡量楼市升跌的指标不少。官方指标,乃差饷物业估价署的私人住宅售价指数:与去年9月的高位比较,指数最新下跌3.4%,幅度不算太大,毕竟数字是滞后反映5月的成交状况,当时港元拆息尚未抽升。相对贴市的中原城市领先指数,最新则较去年8月高位跌了6%;可是,数字仍仅反映7月中旬所签订的临时买卖合约。

除了直接观察楼价,还有其他先行景气指标。美联信心指数是按照网盘价格变化编制,减价盘减少则代表信心上升,减价盘增加则代表信心下降;7月中的指数便为51.2,低于荣枯平均值的60,表示楼价有机会由升转跌或跌势加快。另一港置调查虽较滞后,惟这个6月中进行的网上民调,已反映逾6成受访者认为港楼下半年下跌。

 

年内楼价或跌24%

强美元撑住港楼

港楼回调似是无可避免,文章最后不妨量度一下楼价的可能跌幅。

如何计算?这是假设业主的供款能力不变:如果6月前,一名业主上限只能挤出18233元缴付供款,即只能承造500万元的按揭;到年底后,倘若按息如市场预期般上调2.25厘,该名业主上限仍然只能挤出18233元缴付供款,换算下便只能承造约380万元的按揭。也就是说,楼价需要下跌24%方成!

当然,上述计算属于理论层面。实际上,一方面通过压力测试的业主,应有能力应付新增供款,例如透过减省其他方面的开支。但另方面,随着楼市由牛转熊,在楼市只升不跌预期打破下,价格不排除会超跌收场,情况跟股市动辄由超买变超卖相若。何况,在减省开支及负财富效应下,香港整体市道亦难免变差,经济和劳动市场皆会受压,继而进一步损及置业与还贷能力,对楼市形成一个恶性循环……

不过,要衡量一个楼市的升跌,除了看本身价格的升跌,还要看其计价的币值升幅。譬如,一些港人移民英国,常强调当地楼价正在上升,最新便按年升了10%左右;但当同时考虑,英镑期内汇率大泻,每1英镑从兑逾10港元跌至约9港元,所谓楼价升幅完全是被汇率跌幅所吞没。事实上,只要港元跟随美元维持强势,兑英镑、兑欧元,以至兑日圆、兑加元、兑澳元新元等等持续上升,都可冲淡港楼可能跌价的风险。

但始终,世上本没只升不跌的楼市,港楼经历十多廿年的大牛市后,无论如何总不可能一直上扬。关键是,今轮调整究竟有多长、有多深?会否小幅下探之后便迎来反弹?总之,风险已经浮现出来,投资者既要小心入市,自住者亦不宜盲目摸顶。香港人理应见惯风浪,切忌好了伤疤忘了疼。

 
作者:明生

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