香港楼市大牛市告终?

2022-06-29 16:42评论关闭Views: 8

xianggangloushi

香港楼价近月有所回调,官方差饷物业估价署的数据显示,楼价指数在过去半年间累跌了4%,最新2月份数字更按月急挫2%,虽然较贴市的中原城市领先指数在3月稍稍止跌回稳,但一般预料在美国加息的背景下,港楼今轮超长牛市恐将告终,其中投行高盛甚至惊人预言,至2025年楼价将会每年跌5%,即累积跌幅高达20%之谱!

 

疫情以来 升幅失礼

新冠疫情对经济社会带来严重打击,不过楼市却似乎免疫。查香港楼价指数只曾在2020年2月即疫情初爆时跌过一记,之后便马上重拾升轨,升势一直持续至2021年中。然而,所谓升幅其实相当有限,两年间仅自低位升了6.6%。

6.6%也算不低吧?没有比较就不知道优劣。当考虑到,2017年香港楼价一年暴涨15%,2016年亦升8%,以及期内环球其他楼市如何火热,例如英国楼价过去一年升了10%,去年美国楼价更升18%,就知上述升幅如何差强人意,充其量只称得上高位徘徊。

 

回报不可观 资金难输入

为何香港楼市表现逊色?

一来,香港楼价过去几年的累积升幅太过惊人,要进一步狂飙急涨自然困难;疫下各地虽然大推财币双策救市,其中央行印钞更达史无前例的速度,不过醒目钱都宁愿转炒其他相对低位的市场,而非流入强弩之末的香港楼市。

二来,疫下香港严格“外防输入”,不似其他地方“与病毒共存”,在外来旅客减少的基础上,外来买楼需求同样减少,尤其是香港和内地尚未恢复正常通关,缺少内地客这条重要活水,自然也很大程度限制了港楼价格涨幅。

三来,投资楼市往往觊觎“赚价兼赚租”,但当楼价升幅不再可观,租金回报率亦不吸引——在多年来市民承租能力跑输楼价的基础上,回报率一直徘徊于2厘至3厘的低水平,港楼吸引力难免大减。

事实上,随着美国加息压力大增,最近美国10年期国债孳息率,已从2020年最低约0.5厘,急飙至最近逼近3厘的水平,单计去年底起且已上升150点子。试问,当被视为全世界风险最低的资产,都可提供近3厘的回报,那么港楼租金岂非形同鸡肋?

 

美国收水 今非昔比

美国加息无疑是香港楼市以至全球楼市的最大风险。央行放水对资产价格的影响,早于2008年金融海啸后大家已知威力,港楼今轮超长牛市亦始于此,近14年间楼价指数足足翻了3倍,而2003年非典至2008年的5年内亦翻了1倍。然而,这场由资金泛滥所吹奏的楼市盛宴或恐划上句号,因为美国大水漫灌的负面影响卒之浮现至极,比较之前通胀尚且受控,自去年中起当地CPI已严重偏离2%目标,乌克兰战事更令最新数字推高到8.5%。纵不排除通胀在未来数月见顶回落,但这种放水做法肯定不能维持,加上“由奢入俭”远为困难,掉头收水所带来的冲击亦恐较预期为大。

除美债外,美国按揭息率也大幅攀升,最新便升穿5厘水平创出12年最高;较诸一年前,相关息率仅为3厘左右。须留意,以上市场变化,仅发生在美国加息一次之后,预料年内还将加息约5至6次;当然,春江鸭往往闻风先动,到落实加息时可能会另有异动。可是,千万别混淆市场动向与实质影响,例如按揭贷款利息的上调,便实实在在地左右置业人士及准置业人士的供楼计算。

以香港为例,按揭贷款500万元,还款期30年,现时每月供款约2万元;若似美国按息上升2厘,还款额则会增至2.6万元,亦即增加30%之多。相关升幅绝非不痛不痒,亦远比打工仔一般高薪幅度为高。当楼价升幅高于薪金升幅,未置业者尚可选择不置业;而已置业者的薪金升幅追不上供款升幅,则只能逼着头皮节衣缩食,若无能力承受供款则唯有变卖物业。

过去香港受惠于资金流入,此前美息上调后港息都未有跟随。不过今时不同往日,自2021年起,港汇开始偏离7.75的强方兑换水平,而是朝着7.85的弱方兑换水平发展,简言之就是出现走资潮。须留意,这股走资潮始于美国出现加息压力之前,而今年以来港汇走弱情况更进一步变本加厉。

甚至乎,港股表现异常不济,也恐为楼市构成压力。与去年恒指一度高逾3万点比较,3月份却曾跌穿2万点的重要关口,及后虽见反弹,不过最近却徘徊于2万点附近,仿佛无力摆脱下降漩涡。港股下跌无疑是诸多因素交织所致,但归根究底,这亦带来负财富效应,港人荷包难免缩水一截。

所以,过去港楼尽可无视美国加息,今回有鉴加息压力之大、港汇走弱之烈,绝对不能再次等闲视之。

 

朱门酒肉臭 路有冻死骨

但话说回来,有鉴过往香港楼价多靠资金因素托起,以致远远超过了市民一般可负担水平,只要楼价下跌不对金融体系稳定及宏观经济发展带来太大打击,一旦下调也是健康回调,站于大局角度其实乐见其成,尤其金管局等监管机构早为按揭市场风险进行压力测试。

始终,美国的大水漫灌,难免促成恶性通胀问题,这种现象必须修正,不能长远持续。港楼过去成为游资追捧的着力点,出现了价格失控之窘;现在美国卒之自食其果,高通胀下的民怨压力势必与日俱长,继而逼使当局不敢再次造次肆意放水。

当央行宽松政策走到尽头,也是资产价格暴涨盛宴的尽头。投资者大可享受最后的甜品,尽兴而归;然而“朱门酒肉臭,路有冻死骨”,这种透过印钞来变相令财富流入资产阶级手中、无产阶级则须承受高物价煎熬的“富者愈富、贫者愈贫”财富再分配做法,还是早早结束为妙。香港在高楼价下,社会矛盾也见升温,不单薪金未能追上资产价格升幅,连带增加土地房屋供应的步伐亦无法追上,我们已承受了不小代价,将来亦要避免重蹈覆辙,研究如何在制度上加强保障方成。
作者:明生

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