香港楼价近月有所回调，官方差饷物业估价署的数据显示，楼价指数在过去半年间累跌了4%，最新2月份数字更按月急挫2%，虽然较贴市的中原城市领先指数在3月稍稍止跌回稳，但一般预料在美国加息的背景下，港楼今轮超长牛市恐将告终，其中投行高盛甚至惊人预言，至2025年楼价将会每年跌5%，即累积跌幅高达20%之谱！

疫情以来 升幅失礼

新冠疫情对经济社会带来严重打击，不过楼市却似乎免疫。查香港楼价指数只曾在2020年2月即疫情初爆时跌过一记，之后便马上重拾升轨，升势一直持续至2021年中。然而，所谓升幅其实相当有限，两年间仅自低位升了6.6%。

6.6%也算不低吧？没有比较就不知道优劣。当考虑到，2017年香港楼价一年暴涨15%，2016年亦升8%，以及期内环球其他楼市如何火热，例如英国楼价过去一年升了10%，去年美国楼价更升18%，就知上述升幅如何差强人意，充其量只称得上高位徘徊。

回报不可观 资金难输入

为何香港楼市表现逊色？

一来，香港楼价过去几年的累积升幅太过惊人，要进一步狂飙急涨自然困难；疫下各地虽然大推财币双策救市，其中央行印钞更达史无前例的速度，不过醒目钱都宁愿转炒其他相对低位的市场，而非流入强弩之末的香港楼市。

二来，疫下香港严格“外防输入”，不似其他地方“与病毒共存”，在外来旅客减少的基础上，外来买楼需求同样减少，尤其是香港和内地尚未恢复正常通关，缺少内地客这条重要活水，自然也很大程度限制了港楼价格涨幅。

三来，投资楼市往往觊觎“赚价兼赚租”，但当楼价升幅不再可观，租金回报率亦不吸引——在多年来市民承租能力跑输楼价的基础上，回报率一直徘徊于2厘至3厘的低水平，港楼吸引力难免大减。

事实上，随着美国加息压力大增，最近美国10年期国债孳息率，已从2020年最低约0.5厘，急飙至最近逼近3厘的水平，单计去年底起且已上升150点子。试问，当被视为全世界风险最低的资产，都可提供近3厘的回报，那么港楼租金岂非形同鸡肋？

美国收水 今非昔比

美国加息无疑是香港楼市以至全球楼市的最大风险。央行放水对资产价格的影响，早于2008年金融海啸后大家已知威力，港楼今轮超长牛市亦始于此，近14年间楼价指数足足翻了3倍，而2003年非典至2008年的5年内亦翻了1倍。然而，这场由资金泛滥所吹奏的楼市盛宴或恐划上句号，因为美国大水漫灌的负面影响卒之浮现至极，比较之前通胀尚且受控，自去年中起当地CPI已严重偏离2%目标，乌克兰战事更令最新数字推高到8.5%。纵不排除通胀在未来数月见顶回落，但这种放水做法肯定不能维持，加上“由奢入俭”远为困难，掉头收水所带来的冲击亦恐较预期为大。

除美债外，美国按揭息率也大幅攀升，最新便升穿5厘水平创出12年最高；较诸一年前，相关息率仅为3厘左右。须留意，以上市场变化，仅发生在美国加息一次之后，预料年内还将加息约5至6次；当然，春江鸭往往闻风先动，到落实加息时可能会另有异动。可是，千万别混淆市场动向与实质影响，例如按揭贷款利息的上调，便实实在在地左右置业人士及准置业人士的供楼计算。

以香港为例，按揭贷款500万元，还款期30年，现时每月供款约2万元；若似美国按息上升2厘，还款额则会增至2.6万元，亦即增加30%之多。相关升幅绝非不痛不痒，亦远比打工仔一般高薪幅度为高。当楼价升幅高于薪金升幅，未置业者尚可选择不置业；而已置业者的薪金升幅追不上供款升幅，则只能逼着头皮节衣缩食，若无能力承受供款则唯有变卖物业。

过去香港受惠于资金流入，此前美息上调后港息都未有跟随。不过今时不同往日，自2021年起，港汇开始偏离7.75的强方兑换水平，而是朝着7.85的弱方兑换水平发展，简言之就是出现走资潮。须留意，这股走资潮始于美国出现加息压力之前，而今年以来港汇走弱情况更进一步变本加厉。

甚至乎，港股表现异常不济，也恐为楼市构成压力。与去年恒指一度高逾3万点比较，3月份却曾跌穿2万点的重要关口，及后虽见反弹，不过最近却徘徊于2万点附近，仿佛无力摆脱下降漩涡。港股下跌无疑是诸多因素交织所致，但归根究底，这亦带来负财富效应，港人荷包难免缩水一截。

所以，过去港楼尽可无视美国加息，今回有鉴加息压力之大、港汇走弱之烈，绝对不能再次等闲视之。

朱门酒肉臭 路有冻死骨

但话说回来，有鉴过往香港楼价多靠资金因素托起，以致远远超过了市民一般可负担水平，只要楼价下跌不对金融体系稳定及宏观经济发展带来太大打击，一旦下调也是健康回调，站于大局角度其实乐见其成，尤其金管局等监管机构早为按揭市场风险进行压力测试。

始终，美国的大水漫灌，难免促成恶性通胀问题，这种现象必须修正，不能长远持续。港楼过去成为游资追捧的着力点，出现了价格失控之窘；现在美国卒之自食其果，高通胀下的民怨压力势必与日俱长，继而逼使当局不敢再次造次肆意放水。

当央行宽松政策走到尽头，也是资产价格暴涨盛宴的尽头。投资者大可享受最后的甜品，尽兴而归；然而“朱门酒肉臭，路有冻死骨”，这种透过印钞来变相令财富流入资产阶级手中、无产阶级则须承受高物价煎熬的“富者愈富、贫者愈贫”财富再分配做法，还是早早结束为妙。香港在高楼价下，社会矛盾也见升温，不单薪金未能追上资产价格升幅，连带增加土地房屋供应的步伐亦无法追上，我们已承受了不小代价，将来亦要避免重蹈覆辙，研究如何在制度上加强保障方成。
作者：明生