香港“居”,大不易之香港房屋之“困”

2021-04-12 09:45评论关闭Views: 15

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“劏房”“笼屋”“棺材房”“子弹房”……可能全世界没有一个大都市,会像香港这样用如此窘迫的词语形容城中定居者的住所。

3月,全国两会召开期间,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正与香港代表团会面,其中的讲话内容有一段特别引港人关注。韩正说,香港住房问题有其历史和发展过程,“解决这个问题,难度是很大,但总要有解决开始的时候……”

的确,这个“难度很大”的问题,几乎已经成为香港的“标志问题”之一。

就在距这段谈话不到半个月前的2月24日,国际调查机构Demographia发表年度全球城市楼价负担能力报告,香港连续11年蝉联全球楼价最难负担的都市,最新家庭供楼占入息(收入)比例为20.7倍——香港人要不吃不喝近21年,才买得起一套房,而这个数字远远高过第二名的加拿大温哥华(13倍)。

3月1日,香港特区立法会秘书处发表“自置居所对香港社会经济的影响”的《研究简报》。报告指出,香港的自置居所比率由2004年的高位54.3%下降到2020年第四季的51.2%、香港楼价过去15年急升近4倍、而首次置业者平均年龄更推迟至44岁。按香港金管局的按揭指引,规定银行最长还款期为30年。若在44岁置业,并使用30年还款期,即要待至74岁才能供完。

香港的房子,不仅难买,人均面积还是全球“顶级”的小——香港人均住宅面积为15.8平方米,远低于上海(24.2平方米)、新加坡(25.1平方米)、深圳(27.9平方米)等亚洲其他大城市的水平。

但,香港的房子还在涨价——

2021年1月,香港地产商中原集团创办人施永青表示,香港楼价在2020年受“修例风波”及新冠肺炎疫情影响,“楼价受尽压抑”,他认为“楼价不应停留在现水平”,随着疫苗出现疫情趋缓,“预期楼市在今年下半年会跟随本地经济复苏,全年有望升15%”。

1月,券商摩根大通发表报告预期,香港住宅楼市今年复甦过程或颠簸,料全年楼价将升5%至10%,交投则有一成增长。

3月29日,香港特区政府差饷物业估价署公布,今年2月私人住宅售价创7个月新高,按月升0.92%,为近9个月最大升幅,其中作为“楼市火车头”的豪宅单位,按月升幅更达2.39%,跑赢大市。

与之鲜明对比的是,香港特区政府统计处3月16日公布香港最新失业率升至7.2%,为2004年以来的17年高位。失业人数增加3.3%,升至近26.2万人;总就业人数下跌0.6%,至361.01万人。

也就是说,“冠绝”全球的香港楼价,面对“黑暴”、疫情、失业率新高,不仅岿然不动,甚至还在上涨……在香港市面,每有住宅新盘开售,总会见到上千人蜂拥而至排队买楼的场景,与几十万人失业的现状形成强烈对比。

香港的房屋之困,已是这座城市的“伤”——住房问题已不仅仅是民生议题,更被解读为导致香港近年社会动荡的“深层矛盾”之一。

 

香港房屋现状

香港的住房大致分为公屋、居屋和“私楼”(私人住宅)三种。公屋和居屋也可归类为“公营永久性房屋”(涵盖租住房屋以及资助出售单位),而私楼属于“私人永久性房屋”。

公屋,全称公营租住房屋,是由香港政府主导的廉租房,始于1950年代。现在的公屋是香港政府为基层及低收入家庭设立的安全网。每个月的租金约为市面上同类私宅租金的四分之一。

按照香港政府统计处的最新数据,目前香港约有公屋单位83万个,在香港所有住房单位中占比29.1%。

公屋对申请人(必须是香港永久居民)的家庭收入和资产有要求。2020年4月1日起实施的最新公屋申请入息及资产限额是:1人家庭的月收入不能超过1.28万(港元,下同),总资产不超过26.6万;2人家庭月收入不超过1.943万,总资产不超过36万。更多人口家庭相应的限额也会累加。根据特区政府统计处2020年《政府统计年报》,现时全港个人入息中位数为17000元。

据香港房屋委员会数据,在2020年12月底,约有153900宗一般公屋申请,以及约99500宗配额及计分制下的非长者一人申请。一般申请者的平均轮候时间为5.7年,创21年新高。当中长者一人申请者的平均轮候时间为3.4年。

居屋(资助出售单位),即香港房委会推出的“居者有其屋”计划。是香港政府推出以帮助那些超过公屋申请入息限额,又无法负担起私宅的群体买房的计划。合资格的居民可用低于市场30%~40%的折让价获得属于自己的住房。这类房屋由政府或香港房屋协会兴建,建成一批就出售一批,房委会会提前在网上公布将要建成的居屋情况,包括地段、价格等,合资格的申请者提交申请,通过抽签的方式获得购买权。购买者拥有房屋产权,但是有转让限制。

截至2019年,香港的居屋共有41.9万个,在全部房屋中占比约为14.7%。

居屋只有香港永久居民才可申请,同样有收入和资产限额。以香港最新一期(2020年12月底)居屋项目公布的资产限额来看,申请资格要求家庭每月收入扣除强积金后不超过6.6万元,资产限额为170万元;单身人士的每月收入不超过3.3万元,资产限额为85万元。

与公屋一样,居屋的供应远远低于所需。偶有“上市”,几乎都是几十万人抽几千个甚至几百个住房单位。由于条件所限,居屋的地理位置越来越偏僻,交通及社区成熟程度低,也让很多人望而却步。

剩下的可买卖房屋就是“私楼”(私人住宅)了,也就是让香港人二十年不吃不喝才能买上的房子——这也引发了另一个相辅相成、甚至可说“恶性循环”的问题:楼少,楼价贵,为压低价格就建小一点,于是楼越来越贵,越建越小……

由于房价高企,租房成为很多香港人唯一的选择。而楼价带动的房租价格也一样是不小的负担,因此催生了五花八门可谓“变态”的“劏房”(一个房间被隔断成多个狭小房间,从几户到几十户不等)、“棺材房”(在原有的板间房基础上,以井字型上下分割,进入房间后只能直挺挺躺着,如同躺在棺材)、“太空舱”(如太空胶囊的密闭空间)、“笼屋”(用铁网间隔的集体住宿空间,看似人住在笼子里)等狭小而不人道的房屋。近来开发商还设计出更多如“灶台旁边是马桶”、“马桶床铺并排”的10平米(120呎)“迷你豪宅”,就为了降低“标价”。

特区政府“劏房”租务管制研究工作小组3月31 日发表报告指,工作小组去年底至今年初进行有关劏房调查,发现全港楼龄达 15 年或以上的楼宇,共有 100943 间劏房,而居于劏房人数约达 226340 人。相关劏房月租中位数为 4800 元,占相关劏房户平均月入三分一。

新冠肺炎疫情发生以来,劏房数目更有扩大化趋势。有关注低收入组织3月13日发表调查报告指,全港十八区中以油尖旺最多劏房单位,推算多达4.2万间,较2016年人口统计处调查约2.15万间多出近一倍,而相关居所分间情况有越住越多人的趋势。有业主将一间400呎(约37平方米)单位劏成20个上下格的“子弹房”床位;一间深水埗房屋被劏成40间棺材房。而区内劏房的平均尺租介于39元至59元之间(约1平方米400元~600元)。

有关注劏房团体指,数据反映楼价过高,租金亦越难负担。近6年来租住劏房的年轻人明显增加,当中部分因私楼租金高昂,宁舍弃较好的居住环境,只为储钱供养下一代。

逾20万人居住在逾10万间狭窄与环境恶劣的“劏房”,大批市民轮候公屋,百万人要不吃不喝几十年才能“上车”(港人指的首次置业)……问题症结到底在哪里?

 

建房之难:四任特首未答完的题

实际上,香港房屋问题是回归以来历届政府的关注重点之一。

1997年香港回归以后,首任特首董建华提出了“八万五计划”——每年供应不少于8.5万个公营和私营住房单位,希望用十年时间实现香港七成的家庭可以自置居所,轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短到3年。而在1987至1996年的十年间,香港私营房屋平均每年的供应量为2.99万个,公营房屋(包括出租、出售)为4.18万个。

可惜,这个改善民生的举措“时运不济”,遇到1997金融危机以及2003年“非典”公共卫生危机,香港楼市遭遇历史上最大一轮暴跌。加之政府政策发挥作用,在2000到2002年的三年里,香港盖成24.2万套住房,市场住房供应量大增,房价应声下跌。当时,香港一些房屋的市场价格甚至比买房者的银行借贷余额还要低。

香港市民上街抗议房价下跌,要求政府救市。香港政府随后决定取消土地拍卖一年,停止公屋新建计划。此后,私营房屋成为香港主要的市场供给来源,香港房价也开始稳步上涨。

最初,由于香港并不限制外地人在香港买房,社会一度将房价飙升的原因归咎于“炒房”。2010年后,香港政府陆续推出“辣招”,通过额外印花税、双倍印花税、买家印花税等方式打击非香港永久居民、以公司名义买房的楼市投机行为。但外来资本少了,却仍未遏制楼市上涨的势头,市场“刚需”强劲。

除了“辣招”,梁振英当特首时期,提出要加速修建公屋;林郑月娥上台后,也公布了六项房屋政策新措施,其中有两项是针对开发商的,一项是改善“楼花”预售,防止开发商“挤牙膏”方式卖楼;另一项是建议收额外差饷,以促使一手私宅尽早推出市场(“一手楼空置税”),同时还提出了填海造岛的“明日大屿”计划。

不过,在2020年10月,政府宣布“因应最新的经济情况”,撤回一手楼空置税。“明日大屿”计划,则是连其申请研究该计划的拨款议案,都因政治缠斗在立法会搁置至2020年12月才刚刚通过,可谓是万里长征的腿都没有抬起……

总之,20多年来,各种解救楼市之困的方案,或草草收场,或大打折扣,或至今搁浅,可谓“命途多舛”。

 

房屋之困:是无“地”、无“楼”还是无“力”?

现时香港房屋问题的症结,代表不同利益方的观点纠缠于:香港到底是“地”不够还是“楼”不够。

据香港规划署数据,拥有约1106平方公里土地的香港,只发展了约24%的土地,当中住宅用地只有7%;而这仅有的78平方公里住宅用地里面,17平方公里是公营房屋、26平方公里是私人住宅,还有35平方公里是乡郊居所,供70万名原居民及相关利益者享有(受基本法保护的新界原居民传统权益)。

因为香港重视自然生态保护,超过415平方公里的郊野公园与特殊地区受到政府保护,无法开发。填海造地曾是政府新增土地的重要来源,但因环保人士抗议,2005年以来填海造地大幅减少。

还有一部分土地被称为“棕地”,泛指一些已经发展而用作不同用途的土地,包括物流后勤用地、荒废或已被破坏的农地、工场或回收场等。据政府的棕地潜力研究指出,现时发展潜力较高的160公顷(1.6平方公里)“棕地”中,仅有25公顷(0.25平方公里)已规划作发展房屋或其他配套设施以及36公顷获判断较适合用于发展公营房屋。因为有些棕地确实地理条件所限开发、规划困难,加上收回土地的手续及赔偿非常复杂,还可能遇上司法挑战,政府的取态偏向于不急于发展“棕地”。

香港有一部百年历史的法律《收回土地条例》,政府现在就是依照此条例按程序收回一些须作公共用途的政府土地。但收地程序及时间冗长,还可能引起司法覆核挑战,拖长收地时间——从宪报及房委会的资料所见,在近10年有5次收地建公营房屋的个案,共涉及2.3万伙,由刊宪到项目落成计算,平均需要7.1年,最长的个案花了9年。冗长的过程难以解决短期公屋供应短缺问题。

港府手上的“地”有限,但另一方面,有大片地的地产商(发展商)却不盖楼。

单在香港新界,就有约4000公顷(40平方公里)的闲置土地,其中四分之一由香港四大地产商恒地、新地、新世界及长实持有。因为地产商可以按照商业目标,买地后自行决定投入市场销售的房屋数量以及交楼时间,“捂盘惜售”、囤积居奇,一度是很多私营住宅开发商的策略。这也是香港坊间批评的“地产商囤积土地垄断市场”现象。

按香港政府统计处的数据,私营房屋近几年入市甚少。2019年香港私人永久性屋宇单位共计160.4万个,2013年这个数字是149万个。换言之,过去6年,香港地产商平均每年推出的住房单位不到1.9万个——这个建设能力还不到上世纪80年代的一半。

土地本就不多,开发商拿到手之后又不起楼,这就叠加了“无地”又“无楼”的矛盾。而香港人口30年来持续正增长(从1986年的552万到2016年的734万),供求悬殊,住房刚需自然只涨不降。

还有一种观点认为,香港发展困局不在于土地“总量”,而是政府不愿撼动现有土地利益结构。例如两年前,港府曾有意收回新界部分高尔夫球场作建屋之用。但一番大辩论之后,最后还是屈服于“特别过渡安排”,将计划用于兴建公屋的32公顷土地续租予球会三年。当时就有媒体发表社论说“政府惧怕既得利益者”。

 

房屋之惑:填海、划地、大湾区?

现时香港房屋矛盾环环相扣:政治争拗拖后腿;地产商为既得利益让香港陷入房子买不起又跌不起、不够住又建不起的泥沼;而公众,对特区政府改善民生的能力,不了解、不信任,增加施政困难——

政府:手上的土地不够,因为一大部分难收(行政、法律及赔偿),一部分不让收(环保),一部分不敢收;

地产商:买了地,但不马上建楼(囤积居奇,却无法约束);

民众:买了房的,捍卫自己的利益,反对房价下跌;

没有房的,住房条件越来越差,民怨积累。

对于解题的讨论,近年来主要围绕在:收地、填海、要地、扩散至卫星城四方面。

由于在本地“收地”困难,“另寻出路”成为新的解题思路。“另寻”主要有两个方向,一是填海造地,二是“借用”内地土地。

一国两制研究中心总裁张志刚在接受媒体采访时曾说:“香港房屋问题积压多年,增加土地供应,在香港每个市民都口头上支持,但一旦要落实,又有无数人利用政治现实和冗长的程序去拖后腿。所以,过去有不少研究土地供应的智库和学者,都尝试利用外来力量打破土地供应短缺的死局。最便捷的方法,就是希望中央帮忙,在中国内地觅地,又或者在中国水域填海,之后再交由香港特区发展,那就可突破香港的内部的政治以及程序繁复的制约。”

随着“适量填海”观念及技术进步,环保争议稍为平息,填海成为香港最受关注的措施,也是近年港府积极推动的“加地”方式。特首林郑月娥在2018年《施政报告》提出“明日大屿”愿景,认为项目能为香港提供大片土地,创造巨大的社会和经济效益。

填海的优点是能避开繁复的行政手续、法律风险和潜在民怨,又确实增加土地总量;缺点是工程量大,时间跨度长达几十年,对解决眼前矛盾力有不逮——“明日大屿”首阶段填海工程预计要到2025年才展开,更要到2032年才有望迎接居民首批迁入。

更不用说因为政治环境,香港境内填海造地阻碍重重。直到2020年12月,香港立法会财委会才通过“明日大屿”5.5亿前期研究拨款。拿到资金开展研究,还需时起码3至4年,之后还要向立法会申请工程拨款,存在很大未知数。

此外,大规模填海的经济效益亦存在一定争议。特区政府于2019年3月公布的“明日大屿”造价的粗略估算,按2018年9月价格计算为6240亿港元。

在2020年中期,有意见提出从大湾区境内找一个小岛填海借给香港建“香港城”。因为中国内地的填海技术先进,填海过程不用香港操心,也不用经过香港立法会寻求拨款,估计5年内便能兴建首批房屋,帮助港人解决燃眉之急。但其中与香港本地的交通链接是大问题,要在偏远小岛建成较成熟社区,资金和时间成本也不可小觑。

“要地”是针对填海周期长而产生的另一种讨论。期望通过内地划地的方式,拿到“现成的”土地,直接建造发展。

早前就有香港团体和机构倡议,从广东划地“借”予香港“建设香港社区”,实施香港法律,由香港管辖。虽然直接要地比填海省了大笔资金,但这一方案从成本和操作性而言都有不少障碍,配套交通需要再建、根源是广东省划土地给香港,在行政、法律和民情上,也会有很大阻力。

近年,香港市面开始多了“大湾区置业”的宣传,文案写着,若配合大湾区高铁“一小时生活圈”,香港工作、大湾区居住生活似乎也是个不错的选择。这一提议倒是能避开许多的行政法律障碍,与澳门与珠海、新加坡与马来西亚等两地民众穿梭居住工作的操作类似,能在一定程度分流居住压力,比重新填海造地更省时。

但是香港民众能不能接受却是更大的挑战——现时香港社会与内地的隔阂似乎在2019年之后达到了一个高峰,对本地政府及内地的不信任加剧,让他们到内地旅行都非常勉强,要搬去大湾区居住,估计心理建设需要长年的时间……

香港住房问题如今就困在一个互相捆绑的十字结中,要如何解开,从何处开始用力,可以说是技术更是艺术——至于这股“力”是由内还是外来,则要看谁的决心更大一些。

不过,在此期间,几百万香港民众依旧要在“住”中挣扎。

香港居,大不易。

 

文:王小垣

 

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