新冠肺炎疫情肆虐全球，除了威胁人类性命安全，也威胁到实体经济发展。香港首季GDP便录得8.9%的衰退，创出有纪录以来的新高。正当市面气氛一片愁云惨雾，四大核心区的商铺空置率升至逾12%，其余一息尚存的零售业纷纷割价促销自救，打工仔要不放无薪假、要不干脆被裁员，不少人都朝不保夕担心丢掉饭碗……然而，有个与医疗不相关的投资领域，却竟然逆市向好，涌现一股乐观情绪，价格甚而不跌反升——楼市，这个在香港一直有“只升不跌”神话。

疫情＋印钞 楼市美梦重现？

事实上，随着抗疫工作逐渐露出曙光，不少板块已见率先反弹。作为经济风向目标股市，近月已见明显回稳，恒指便由3月中最低下试21000点，反复回升至最近24000点以上，就连疫情远未受控的美国，道指亦从同期最低约18000点，5月时反弹至24000点附近。股市往往领先经济走向，金融市场目前无疑发放出经济见底讯号。连带其他期货市场，特别是早前一度惊现负值的油价，近日都明显企稳，恢复相对合理的正数水平。不过，凡此种种，相关升幅份属“大回小涨”，毕竟跟恒指和道指1月的约29000点，其实仍存在相当距离，更莫说现时油价只及年初价格的一半。换言之，今轮金融市场所谓“见底”，是否等于确立市场由熊转牛？目前或许言之尚早。

不过，香港楼市已在蠢蠢欲动，“只升不跌”预期又再炽热起来。官方差饷物业估价署的统计显示，早于3月份香港楼价已逆市而行，按月指数竟然不跌反升；而更紧贴市况的中原城市领先指数，更显示楼价升势在4月份扩大，基本重返今年初水平。总的来说，各项楼市指数不约而同地显示，楼价仅仅较高位调整了2%，现在就已重拾升轨，跟金融市场的表现截然不同。甚至最近多个屋苑还连录“破顶”成交，由荃湾、观塘、马鞍山、青衣的中下价数百万元单位，到太古城、中半山的数千万元豪宅，成交呎价都创出了历史新高。

的确，香港人对砖头情有独钟，尤其经过2003年SARS和2008年金融危机的经验，大家都深信跌市乃是入市最佳时机，因为楼市最终必然只升不跌，加上俗语常谓楼市“有买贵，无买错”，现在趁低吸纳入市买楼，固然更属投资王道。事后回望，2003年绝对是香港楼市的最佳投资时刻，当年官方楼价指数低至50多点；到了2007年，指数已突破100点，亦即累赚幅度是惊人地翻了一番。2008年时，指数虽由120点以上，回落到逼近100点左右，跌幅某程度难以言小，但很快楼价已更胜从前，短短一年时间即到2009年底，指数就重新攀越130点。到近年楼市出现狂潮，指数最多一度上望400点大关；亦即是说，若然在2003年入市的话，升幅高达8倍之谱，而在2008年入市的话，亦可累赚4倍的利润。

时至今日，2020年刚好是2003年和2008年两者的翻版：一方面香港受疫情侵袭，另方面美国等各地央行又大印银纸救市。于是，香港人又想重温当年美梦，又或想赶上当年错过了的置富快车，故此楼价在稍稍回调之后，已够吸引许多人蜂拥趁低吸纳——即使期内楼价并无怎样大幅下调。

历史会否复制？今次衰退更深远

股神巴菲特有个名句：“别人恐惧我贪婪。”低买高卖绝对是投资法则。问题是，当年香港楼市的奇迹，历史会否再次复制？这要视乎今日客观处境，究竟与昔日是否完全相符。

首先，今次疫情对香港经济的深远打击，肯定远远超越当年。

SARS固然将香港推向衰退，但2003年第二季GDP实仅收缩0.6%，到第三季已回升多达4%，此后回升速度且不断加快，到翌年第二季更大增12.1%。毫无疑问，对比今年香港首季GDP倒退8.9%，展望未来亦不可能出现太大反弹，现时我们所面对的经济难关，实跟当年分别极大。毕竟，当年疫情只限于亚洲地区，新冠肺炎疫情却已蔓延全球，而疫苗研发则恐须费时一年，许多人已预期我们要在未来继续戴口罩，亦即疫情不会如SARS般很快消退，其对经济的打击因此尚未完全显露出来。除了疫情对经济打击的深度与广度不同，众所周知，SARS过后中央为了推动香港经济复苏而开放自由行政策，是故香港才可出现如斯强劲的“V型”甚至“✓型”反弹——昔日自由行的成功，今日香港能否复制？倘无的话，缺乏经济强劲的基础支撑，楼价又怎会同样强劲反弹？

至于2008年，香港经济衰退程度就深远得多，连续四季分别录得2.7%、7.8%、3.1%、1.7%的衰退。此后，GDP同样明显反弹，一度以逾5%的增速持续一年半时间， 2012年至2016年则放慢到年增1%至3%左右，反映金融危机对香港带来既深且广的打击，即使后来有所复苏，形态亦似“L型”而非“V型”。不过，这也足够支持期内楼市狂飙。2009年的楼价已重越2008年初即金融危机前的水平，到2009年底更较最低谷时反弹逾30%之谱。于此期间，令楼价急飙的更多是资金因素，而非基本因素——当年，美国等地大推QE放水救市，大量游资遂流入香港，在联汇制度下，金管局便一共向市场释放多达6400亿港元，是故推动了资产价格急涨。近日，港汇亦因美国再次大量印钞而再度转强，金管局至今已向市场沽出100亿港元。接下来要观察的是，这种资金流入情况，会否持续下去？毕竟，即使同样涉及QE，由质量到影响都不一定相同，好像日本在迷失廿年所作QE，出来效果就泥牛入海，就连当地本身的楼市以至股市，都没有因此受惠太多。

事实上，美欧疫情目前仍然严峻，在条件不足的前提下，还急于复市复工、重启经济，市场已开始担心这会否引发第二波疫情，以致全球经济会否因而惨受牵连。相比香港，美欧疫情较迟爆发，也较迟实施封城封关，故经济最坏时刻或到第二季数据才可反映；饶是如此，美国4月份失业率已从此前的4.4%飙至16.4%，试问第二季GDP又岂会好过第一季的衰退4.8%？一旦第二波疫情真在美欧爆发，当地不得不从头开始、重新封城停工，对经济的损害恐比第一轮还要大。毕竟，由人民到企业，纵有底气支撑一两个月手停口停，但若时间线拉长的话，守不住临界点的数量必然几何级增加。如果彼岸经济疲不能兴，香港自然无法独善其身；如果去杠杆化是当地主流，亦难望有大量余钱会流入香港了。以为香港疫情已经过去，而无视外围疫情及经济发展状况，肯定无助摸清未来的市场走向。

内地买家不再 租住需求疲弱

除要留意西方疫情，内地因素同样不能忽视。内地的疫情及经济前景，初步看来理应比西方好，包括更有条件真正重启经济，重启之后亦未见有第二波爆发。再加上，内地经济实力已今时不同往日，这些年来积极拓展内需消费力量，故较能抵御出口大减所带来的负面影响。所以，市场一般相信，正当西方仍深陷经济泥淖，中国第一季GDP降幅基本已经见底，展望第二季经济表现将会回升。内地经济向好，肯定能够惠及香港，但对楼市又将带来多大刺激作用？过去经验便恐难复制。

不必讳言，过去香港楼价急飙猛涨，内地资金绝对是背后重要推手。但自2014年港府引入的“买家印花税”生效，非本地买家（及公司）在港买楼须缴付额外15%税款，内地资金已显著减少。到了疫情开始发酵，涉及“买家印花税”的宗数在去年12月已降至不足100宗，到最新3月份和4月份更降至40余宗，这主要或是公司买卖；因为，目前香港与内地各个口岸，自疫情爆发后一直实施出入境管制措施，入境香港人士须接受14日的强行检疫。除两地关口外，一日疫情威胁未能完全解除，全球各地的出入境管制都难完全撤销——即使大湾区9市内连结形成“旅游气泡”，两地人流交往以及来港的买楼需求，均必然不可跟往年相提并论。可见，至少短期之内，香港楼市将缺乏内地资金的助力。

楼市乏力上升的另一障碍，乃是租金大幅下调。租金所反映的，乃是最实在、最刚性的住屋需要，其升跌更反映市场上的供求关系，完全去除投资投机的因素。疫情下，许多内地生无法来港，甚或干脆退租返回内地，这固然会拉动整体租金向下；但更重要的是，当社会上的失业人口增加，打工仔担心饭碗不保，租务需求亦会自然减少。官方租金指数显示，跟楼价走向相反，香港整体租金自去年中起已持续下跌，“修例风波”时的黑暴阴霾无疑是主要推手，这跟香港GDP自去年第三季已持续下跌的势头相符，亦即租金走向与经济走向存在更大的正向关联——截至3月份，期内租金指数累跌幅度高达9%，足见社会上消费力和住屋需求的严重萎缩，情况跟楼价彷佛是两个世界。然而，常识告诉我们，当租金便宜了，人们肯定倾向“转买为租”，而这股力量亦终拉动楼价向下，租金与楼价实不可能长期脱钩。展望将来，如果香港失业率继续攀升，租住刚需肯定继续寻底，进而令楼价更难一再逞强。

租金下跌还影响到投资物业放租的回报率。官方统计数据指，最新私人住宅的投资回报率进一步降至2%左右，理由正是租金下跌、买楼成本却在上升。2%的回报率，某程度已比银行的定期存款还要低。况且，全球股市经历一轮调整，港股整体的股息率已相应增至6%。过去一段时间，醒目钱便开始“套息操作”，即趁低息向银行杠杆借钱，然后买入息率更高的股份收息；早前汇控决定暂停派息，引起不少投资者的激烈非议，正正揭发不少人均有借钱买汇控来套息。当然，汇控一役确令大家损手而回，但除汇控外，市场上还有大量其他有稳定派息、以致回报率更胜买楼收租的选择，譬如，与恒指挂钩的盈富基金都有近4%的收益率。

任何资产价格都会有升有跌，跌后会升、升后会跌，长远来看，在央行普遍订下目标通胀而非通缩的基础上，所有物价包括楼价长远而言理应向上。不过，什么时候才叫低位？往往事后才知道。更重要的是，入市总要量力而为，尤其是在经济前景尚不明朗、劳动市场并不稳定的环境下。事后回望，2003年虽是一个入市良机，但别忘了当日亦有不少负资产烧炭自杀；2008年乃是另一入市机会，惟也别忘记金融危机是始于美国楼市爆煲。所谓危中有机，乃指危与机并存；大家在着眼机遇的同时，也切忌忽视隐患的危险。

文：明生