楼市“小阳春”真相

2019-05-20 16:14评论关闭Views: 1

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进入三四月份,伴随天气转暖,中国房地产市场迅速升温,成交活跃、房价走高、信贷增长,掀起一波“抢跑入市”潮。金融政策小幅松闸,大中城市户籍政策全面松动,推高了对宏调放宽的预期,刺激了敏感的房地产市场。但另一方面,央媒频频发声,呼吁勿炒作“小阳春”行情;国管公积金新政收紧;央行重提把好货币供给总闸门;房企集体调低了2019年销售目标,并将更多精力投入跨界多元化发展。“稳”字当头,依然是2019年中国房地产的主基调。

2017年以来,中国各城市先后出台了严厉的房地产调控措施,投机炒作得到遏制,市场成交量萎缩。

进入2019年春季,楼市终于迎来久违的“小阳春”。衡量房地产市场的四项指标,开发投资、销售情况、到位资金、景气指数等,全部走高。70个大中城市房价同环比涨幅双双扩大,房价上涨城市个数又回到历史高位,房价出现回暖势头。沉寂近两年的楼市人气集聚,市场炒作抬头。此前已持观望态度或等待购房自住的消费者,按捺不住冲动,准备或已经“抢跑入市”。
数据飘红
国家统计局4月16日发布的70个大中城市房价数据显示,2019年一季度全国房地产开发投资23803亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月份提高0.2个百分点,创近一年新高。销售额同比增长5.6%,增速提高2.8个百分点。3月份,房地产开发景气指数为100.78,比2月份提高0.21点。

价格环比上涨的城市数量达到65个,较2月份的57个,增加8个。总数已接近2017年市场热度最高时的数值。而同比看,70个城市全线上涨,无一下跌。

其中,一线城市上涨4.2%,涨幅比2月份扩大0.1个百分点;二、三线城市则同比分别上涨12.2%、11.4%,涨幅均比2月份扩大。涨幅超过20%的城市有西安、呼和浩特、贵阳、大理、丹东。最高的西安涨幅达24.4%。30个大中城市商品房成交面积当月同比上涨21.9%,涨幅为2016年9月以来新高。

二手房方面,同样出现了集体上涨。3月份一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二线城市环比上涨1.2%,而上月为-0.2%;三线城市涨0.5%,涨幅扩大0.3个百分点。

一线城市回暖迹象明显。3月份,北京新房与二手房市场均出现成交高峰,住宅需求集中释放。新房成交2185套,较2018年3月份1020套大幅上升,升幅超过了一倍。二手房住宅成交量超过16000套,是2月的1.5倍,同比上涨23.2%,达到10个月以来的最高值。3月最后一周,上海新房成交量也历史性地突破了2000套,创下近年成交纪录。深圳同样迎来了一波成交高峰,3月份新房成交3088套,环比上涨141.44%,同比上涨27.8%。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出,近两年来房地产调控政策持续发生作用,调控成效显著。目前的市场变化是平稳回落过程中的季节性反弹。从价格变化趋势上看,仍处于平稳区间。

一季度楼市交易活跃,有其多方面的内在逻辑。自2017年本轮最严调控以来,楼市两年多积压的刚需,从2019年初开始陆续释放。同时,随着楼市调控方式微调,中央确立“因城施策、分类调控、一城一策”方针,赋予了各城市调控更多的灵活自主权,3月份各地楼市调控政策逐渐平稳,调控频次少于前两个月。

为应对经济下行形势,货币环境在今年继续趋于宽松,各大银行普遍加大了对首套房的支持力度,且审核周期相比去年大幅缩短。一季度新增人民币贷款5.8万亿,是有记录以来的单季新高。3月底各项贷款余额同比上涨13.7%,创2016年6月以来新高。同时,房贷利率不断下调。2019年3月全国首套房贷款平均利率为5.56%,连续4个月下降,目前已回归至去年4月份水平,未来整体利率仍可能继续下行。

民生银行研究院研究员王静文认为,由于信贷投放积极,而企业生产困境仍未改观,大批资金流入房地产市场,这是房地产回暖的最主要因素。

降低落户门槛方式吸引人才流入、发改委放宽部分大中城市的落户限制等政策,加剧了上涨预期,刺激了房价走高。
“零门槛”落户
恒大集团首席经济学家任泽平有一个观点:“长期看人口,中期看土地,短期看金融。”从房地产的供需角度看,人口是需求,土地是供给,金融是杠杆。

落户、城镇化与房地产息息相关。放宽落户条件有助于降低人口导入门槛、加快农民的市民化进程,助推购房需求的提升。

进入2019年,抢人大战持续升级,多个热点城市继续加码人才政策。中原地产研究中心统计数据显示,今年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个,力度与数量都刷新了历史纪录。特别是在二三线城市,人才落户、购房补贴、配套保障等政策呈井喷态势。这些城市,与实施棚改政策三四线城市,轮番支撑起楼市的增长。

西安是3月份房价涨幅最高的大城市,涨幅高达24.4%。这是落户政策调整对楼市直接影响最为明显的案例。

与其他城市落户需要3个月左右时间相比,西安落户政策堪称神速,前后只需要一周时间就可以完成。放宽落户限制后,一年半时间里,西安新增户籍人口接近150万。得益于人口增加带来的红利,2018年西安市商品房销售面积为2265.4万平方米,超过了2017年限购后销售水平,也超过2016年限购前的成交量,创下西安商品房历史成交纪录。户籍政策对房地产影响由此可见一斑。

在3月份及4月上半月,南京、苏州、宁波、南昌等多个城市出现抢地潮。而在2018年下半年,这些城市都不同程度出现土地流拍现象。这一转变,同样与人才落户政策的调整密不可分。

在各地奇招迭出之后,国家层面吹来更强劲的暖风。4月8日,国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,放开放宽大中城市落户限制的政策信号空前浓烈。文件要求,在此前城区常住人口100万以下的中小城市已陆续取消落户限制的基础上,100万-300万人口的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;300万-500万人口的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消“重点群体”落户限制。500万以上人口的超大特大城市,也要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目。

对于“重点群体”,国家发改委规划司解释说,主要指在城镇稳定就业生活的新生代农民工、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口、农村学生升学和参军进入城镇人口。

与此前的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》相比,户籍壁垒大幅度松动。100万-300万人口的城市,从“合理放开”到“全面取消落户限制”,300万-500万人口的城市,从“合理确定”到“全面放宽落户条件”,500万以上人口的超大特大城市,从“严格控制”到“大幅增加落户规模”。

根据户籍新政,全国有75个城市将受到影响,合计城区人口为2.3亿,在全国城镇人口中占58%。住宅销售面积占全国50%以上。住建部发布的《2017年城乡建设统计年鉴》显示,城区人口超500万的城市有9个,包括北上广深4个一线城市,以及重庆、天津、成都、南京、武汉等5个二线城市。其余66个城市中,300万-500万人口的城市有西安、沈阳、哈尔滨、杭州、济南、青岛、大连、长春、昆明等。这66个城市被建议要放开、放宽落户限制,为引进人才创造了条件,也在客观上拓宽房地产市场需求端基数。

4月3日,杭州发布《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知》,全日制大学专科及以上人才在杭工作并缴纳社保的,可直接落户。此前,杭州的落户政策要求,45周岁以下本科人才及35周岁以下专科人才,在杭居住满一年及以上并连续缴纳一年以上的社会保险。

更值得关注的是石家庄出台的“零门槛”落户政策。3月18日,石家庄发布新政称,全面放开城区、城镇落户。任何地区的公民在石家庄市城区、城镇落户,都可以“有意就迁入,户口随人走”,仅凭身份证、户口簿就可向落户地派出所申请。

从投资方来说,地产公司所在选择城市主要参考两个标准,一是当地综合经济实力,包括产业、人均可支配收入等;二是近5年人口增长情况,如果是人口流入性城市,一般会选择投资,反之则会谨慎选择。中国指数研究院数据显示,2018年土地出让金收入前20强城市大部分为二线及强三线城市。

华创证券的研究报告预计,本次发改委对落户制度放宽,将加速户籍城镇化率的提升,并一定程度上淡化住房限制的约束,从而提振一二线城市和强三四线城市住宅需求。
信贷控闸门,公积金收紧
与楼市数据飘红同步的是信贷数据。4月12日,中国人民银行公布的社会融资规模数据显示,2019年一季度社会融资规模增量累计为8.18万亿元人民币,比去年同期大增2.34万亿元。其中,3月份新增规模为2.86万亿元,同比增1.28万亿元。

3月份人民币信贷增加1.69万亿元,同比多增5777亿元,信贷投放都有显著提升。各项数据均大幅高于市场预期。从人民币贷款结构来看,3月以消费贷款为主的居民短期贷款新增4295亿元,创历史新高;以房地产按揭贷款为主的居民中长期贷款新增4605亿元,同比多增835亿元。

“小阳春”很快受到监管层关注。在3月新增人民币贷款和社融增量双双远超市场预期后,中国人民银行货币政策委员会4月12日召开2019年第一季度例会,重申稳健的货币政策要松紧适度,把好货币供给总闸门,不搞“大水漫灌”。业界预计,未来货币环境趋于边际收敛,货币供给的节奏可能会有所放缓。

就在央行例会的同一天,国管公积金新政出炉,在多方面进行了收紧,与信贷管控形成了微妙的协同。

根据国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》,明确对二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成,且最高贷款额度由最多80万降到60万。这一调整传递出政策收紧的导向,显示出防范投机性购房需求的调控信号。

中原地产首席分析师张大伟指出,国管公积金新政落地,对市场直接影响不大,但从心理层面肯定会影响“小阳春”持续。
反弹还是“假亢”?
针对市场上炒作楼市“调控放松”“放开限购”等乱象,济南、合肥等多地都公开表态,严厉打击散布房地产市场调控谣言的行为,严肃查处哄抬房价、捂盘惜售、虚假宣传等行为,维护房地产市场稳定。

而更具风向标意义的是多家央媒的密集喊话,从侧面显示了宏调政策的政策取向。中国人民银行旗下《金融时报》发表评论《切忌炒作楼市“小阳春”》指出,这一轮楼市“小阳春”并非房地产大回暖的前奏。为轻微发烧的楼市情绪吹冷风。

热点城市去年多经历了量价微跌,在政策放缓预期走强下微幅回升是市场正常波动,长期走势有待进一步观察。自调控新政以来,严格的限购政策、收紧的贷款、上行的利率等一系列控制性政策叠加多渠道供给的预期,一线城市房价保持平稳,甚至有所下行,不少非热门但也属市区范围内的房价回落幅度超过15%。而随着利率信号等政策出现松动,3月份的数据大多有所回暖,但并非强势转向。

实际上,多地楼市的“小阳春”成色不足。中原数据显示,今年1至2月,上海二手住房成交2.6万套,同比增长38.3%。看似涨幅很高,但才刚达到近年的月均水平,还不及2016年成交量的40%。

3月份杭州市区共成交二手房8920套,同比增长16%,创下近9个月的新高。但相较于2016年、2017年同期1.5万套左右的成交量,仍有很大差距。

新华社旗下《经济参考报》的观点同样鲜明而直接:《楼市“初春”谨防热炒》。文章指出,要看到楼市时过境迁,“房住不炒”定位已然深入人心,经济金融基本面决定房价增长空间日益狭小,需高度警惕楼市热炒苗头,坚决遏制房地产市场投机炒作。

经历两年严厉调控后,房价出现回落,而市场需求有所累积,房贷利率稳中有降,刚性需求入市意愿增强。因此,个别城市房地产市场出现“小阳春”,是需求正常释放的结果。近两年“因城施策”调控措施,坚持“房住不炒”定位,市场的投机炒作动能已基本消退,楼市迈出了回归居住属性的坚实步伐。

目前来看,房价上涨空间已经较为狭小。房价过快上涨明显透支了楼市增长潜力,大多数城市的房价收入比、租售比、居民杠杆率等多项指标都已超出合理范畴,反映出房价对基本面的明显背离。资金面扩张也受到市场投资收益率的刚性制约,房价上涨的资金驱动动能正在减弱。而房地产金融日渐规范,住房市场违规加杠杆成本急剧上升。

根据中原地产研究中心统计数据显示,截至4月上旬,共有76家房企发布2018年年报。整体而言,A股房企平均利润上涨23%,但净利润率平均为11.9%,相比2017年平均12.1%有所下降。

《经济参考报》指出,在“房住不炒”大框架下,近期个别城市微调了政策措施,是对房价过快上涨时期出台临时管控措施的适当修复,重在发挥市场信号的作用,并积极探索构建长效机制。

房地产业既有实体经济的一面,也有虚拟经济的一面,房地产投资属性易引发市场的非理性炒作,催生房价泡沫,导致相关风险高度聚集。因此,在供给侧结构性改革的过程中,既要合理发展房地产业实体经济面的积极作用,也要坚决消除房地产业虚拟经济面的消极影响。

在民生银行研究院研究员王静文看来,下一阶段,预计房地产市场在运行惯性的作用下,仍会继续回暖,但过热的可能性不大。
房企稳中求进
尽管市场出现了久违的回暖局面,但没有房地产企业为之感到兴奋。相反,房企异口同声喊出了一个字——稳。碧桂园将“行稳致远”作为航标,龙湖宣布要“步稳谋远”,万科的新策略是“稳住基本盘才能开枝散叶”。

百强房企普遍调低了2019年的业绩预期。已公布2018年度业绩的房企当中,2019年业绩目标增长率普遍设定在20%左右,相比2018年30%-50%的目标,下降明显。这体现出房企对未来保守、审慎的态度。

地产老板们也对2019年房地产市场作出较为一致的预判。泰禾集团董事长黄其森认为,房地产行业“谁都能干”、粗放式经营的时代肯定是过去了。龙湖集团董事长吴亚军的观点异曲同工:“水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返,回归、重塑将成为行业共识。”

3月18日,碧桂园发布了2018年年报,最抢眼的高频词是“稳”。总共出现了7次,“惟有稳健经营,打造长青基业,才可以持续创造价值”“稳健财务是公司前进的动力”“稳健意味着对安全的保障”……并且以“行稳致远”作了小结。碧桂园董事局主席杨国强要求,“宁可发展慢一点,也要发展稳一点。”

而融创董事局主席孙宏斌直言,“2019年我们会特别小心。” “现在政策有放松迹象,但是政府限价和政策大幅放松的可能性不大,稳房价还是政府核心诉求。我们对于2019年不能太乐观,政策放松不会像想象的那么有力度。”

对于3月份的楼市“小阳春”,不少专家也持谨慎态度。如果后续缺乏持续的政策支撑,市场会转入季节性向下调整,3月份的交易量有可能成为全年的最高点。

中国社会科学院报告预测认为,未来一二线城市房价上涨压力将平稳缓慢释放,房价或将以小涨或微涨为主;三四线城市局部“小阳春”或将消退,房价仍将趋于稳中有降。

海通证券则预测2019年全国商品房销售面积同比降幅最高可达到8%,销售金额最高可下降10%。

《经济观察报》4月11日发布“2019年一季度经济学人”问卷调查显示,参与调查的81名经济学家中,41%认为一线楼市会有10%的降幅,高达71%的受访经济学家认为三四线房价要大跌,跌幅从5%-20%不等。

《金融时报》认为,除了头部的大型房企因其土地资源储备相对雄厚且融资议价能力较高、具有明显的竞争优势外,包括一些老牌房企、中小房企在内的企业可能会迎来更艰难的时刻。

在这一背景下,房企的战略选择也出现了分化。包括龙头房企在内的企业有选择加速多元化战略,也有像万科这样进行战略收缩,停止多项未获得独立明显收益的项目。有青睐一二线城市发展趋势和人口红利、迎著高价而上的;也有积极布局三四线城市。这种分化选择的背后,表明房企对未来楼市发展格局的不同态度,而这种多元化的选择,与以往争楼王、囤地皮表现显然大有不同。

“稳”仍是2019年楼市主基调,稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”政策,依然是楼市政策的基本导向。
【本刊特约撰稿人 马浩亮】

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