香港住屋问题火热，特首林郑月娥在最新发表的施政报告中，推出多项房策，包括“明日大屿”、活化工厦、鼓励长者“大屋换细”、推出“土地共享先导计划”、发展棕地等，短中长期并重，显示政府以实际行动解决房困，值得期待。

当中，最受瞩目和争议是“明日大屿”，因其计划规模庞大、跨越时间长、动用资金巨大，引致社会热议。不过填海大计始终属于“远水”，大家似乎较少留意一项短中期内可显著增加土地供应的“全新措施”，即“土地共享先导计划”。林郑月娥明言，私人发展商合共拥有不少于1000公顷的新界农地，希望通过相关计划能更早释放和利用闲置土地，满足短中期公私营房屋的需求，若能成事，则效果其实并不逊于“明日大屿”。惟“土地共享”无可避免牵涉到巨大利益分配，引起大众对“官商勾结”“利益输送”的疑虑。如何建立有公信力制度，确保政策落实公开透明，破除政治阻碍，令计划顺利推行，考验港府的执行力。

相对来说，“明日大屿”就算排除万难实现填海拓地，最多填出1700公顷土地，最少也要等二、三十年才能见到成效，过程中还存在太多变量。而林郑提出的“土地共享”，一旦顺利推行，一些中小型农地项目最快能在3年后便可卖楼花，相信1000公顷土地短中期内激活，地尽其用，对于“救近火”无疑更具效益。根据施政报告，发展商通过申请“土地共享”发展手上农地，地积比可以提高，但新增楼面面积需与政府“共享”，当中不少于6至7成需用作兴建以资助出售房屋为主的公营房屋；申请者必须依从所有适用的法定程序及土地行政机制，并就修改地契向政府缴付相关私营房屋和商业配套的十足市值地价；为加快发展速度，申请者须负责兴建基建设施，费用经政府从成本效益角度审核后，可从地价中扣减；申请将呈交大部分成员属非官方人士的土地及建设咨询委员会考虑，并须获行政长官会同行政会议批准。

不难看出，“土地共享”的实质，强调的还是“公私营合作”。而为消除外界对“官商勾结”疑虑，政府方案中提出的适用条件极为小心谨慎。但这里面出现两个难题需要解决，一是农地改变用途成为住宅涉及多重手续，政府若要与发展商合作开发农地，自然要以一些优惠条件吸引。而从表面上看，“先导计划”对发展商的诱因并不大，发展商仍须依从全部的原有法定程序及流程机制，并缴付十足补地价，自己却只能保留3至4成兴建私楼。由于政府手握土地严重短缺，发展商对尽快开发手中农地的意欲其实不急迫，部分发展商宁可按原有做法慢慢申请改划及补地价，还可以独享利益，因此到底发展商愿不愿上钩，有待观察。二是政治阻力巨大，近年本港弥漫民粹氛围，社会总有人质疑地产霸权，但凡政府与发展商有所关联或合作，都会出现阴谋论及妖魔化，无限上纲到政府向发展商输送利益的论述上，令政府与商界忌讳多多，官商均尽量避嫌免惹猜疑。过去5年，城规会审议20多宗涉及新界土地的私人屋宇发展改划申请，总面积仅40公顷，当中只有7宗获同意，显示落实计划存在难度。

可以确定的是，考虑到现时楼价高企、房屋供应短缺，“土地共享”计划可在短期内释放大量土地，符合市民利益，因此对公私营合作不能断然排拒，因噎废食。政府有必要迎难而上，落实计划。而怎样提高“土地共享”的吸引力，说服发展商配合，以及保障公众利益，释除市民“利益输送”疑虑，极为考验政府的主导能力和平衡工夫。一方面，政府需要通过填海等方式建立土地储备，而且愈多愈好。当政府手握大量土地，发展商讨价还价筹码自然大减，政府才会有主动权，与发展商谈出一个较好的发展农地方案。另一方面，在政策设计上，政府应提出一套更具公信力、高透明度的公私营合作机制，做好规管，严格执行，以化解政治阻力，减少社会纷争。如此有助释出更多土地供应，更好解市民燃眉之急。当然，公众也要明白缺地的现实，不要为反对而反对，社会各界通力合作，才能缓解蜗居之困。

作者：唐宏