香港房屋政策，正在酝酿巨变！土地供应大辩论的展开，为打破香港长久以来的供应樽颈带来契机；随着公众咨询结束，预料最快9月可以作出初步总结及建议。10月份行政长官林郑月娥将会发表新一份施政报告，届时肯定会对房屋政策有所着墨，而土地供应专责小组的报告诚宜为此提供基础。凡此种种，均意味香港房屋政策即将生变。

问题是，到底怎样变？其实，林郑月娥早有腹稿；早前她宣布的新房策六招，正好让大家一探端倪——简言之，就是循供应入手，特别是公营供应方面，来纾解市民的置业需要。

详谈之前，先让我们简单回顾一下，过去几届特首推过什么房策。

董建华（任期1997-2005年）的“八万五”房屋政策，读者相信知之甚详，大方向就是大增供应。可惜生不逢时，不巧遇上1998年金融风暴，令此前积累的楼市泡沫爆破，甚而催生了“负资产”问题及不少烧炭自杀悲剧，所以“八万五”不得不胎死腹中。

接任的曾荫权（2005-2012年）为了救市，房策目标乃限制供应及刺激需求，包括停止居屋兴建、将主动定期卖地变为被动的勾地制等，主导思想是由市场主导楼市。措施无疑成功收效，楼价于他任内见底回升；惟美国2009年推出非常宽松货币政策，楼价竟然因而飙至天高，其做法就为人诟病造成供应断层。

梁振英（2012-2017年）以整顿楼市为竞选及施政重点，任内推出了港人港地、复建居屋、以及试行绿置居、白居二等措施，并制定了十年建屋目标；但他最为人熟悉的房策，当数俗称“辣招”的需求管理措施，分别遏抑了投机投资及非本地等置业需求。不过，市场却指这令楼市成交大减，导致楼价“干升”治标不治本。

那么，到了林郑月娥，她是怎样看待楼市？继而又将如何对症下药？

需求管理办法 难纾市民楼困

首先，自从非常宽松货币政策实施以来，香港楼价已累积了10年升幅，据差饷物业估价署的数字显示，截至2018年中的楼价指数，不单更胜1997年的高峰，翻了一番有余，而且较2008年的低位，更大升逾2.6倍。换言之，即使今日楼价能够大跌一半甚至七成，也尚不足以回到10年前的水平。倘以负担能力衡量，以目前供楼负担高逾70%计算，若要重新降回50%的较正常及较安全水准，楼价亦要下跌一半方成；当中尚未计及未来加息必会反过来推高负担比率。

可见，要真正有效回应市民的置业需求，除非真正大力出手以致楼市“崩塌”，否则根本无法令楼价“复常”，让市民可以负担。可是，如斯程度地推倒楼市，难道不会造成严重后果？不会连累按揭市场及金融体系，甚而拖垮整体经济及劳动市场？痛下“杀手”，难道就不怕“负资产”及烧炭自杀的恶梦重临？有谓“投鼠忌器”，我们诚无必要为了打击楼市而冒如此重大风险。相信任何政治人物，也没能耐及胆量担起相关政经责任。

所以，此前所有需求管理措施，都旨在挤走不适切的置业需求，而非将目标定为推倒楼市——事实上，如果将买卖印花税提高到100%、以至1000%，又或将持有物业的税项（例如差饷）大增100%、以至1000%，试问楼价不会应声坠地么？只不过，这是“不为”的问题，而非“不能”的问题。

在梁振英的“辣招”基础上，由于相关不适切的置业需求几已绝迹，额外印花额（SSD）、买家印花税（BSD）、双倍印花税（DSD）所录税款均较前大减，可以说，“寓禁于征”的目标几近达成，需求管理的道路几已走到尽头。虽然，其中肯定存在更进一步的收紧空间，尤其近期三大“辣招”税款皆见回升，惟毫无疑问，循此方向再往前走的作用实难言多，收效只怕愈来愈小——这里再次强调，需求管理措施的目标不在遏抑楼价，而在遏抑不适切的置业需求。因此，林郑月娥的未来房策焦点，已不得不转至另一条路——供应。

大增公营供应 大降公营价格

林郑月娥新推六招，正正围绕供应主题大力出手——尤其是公营供应的数量，以及公营供应的价格。

其中，引入俗称“空置税”的“额外差饷”打击一手囤货，以及修改“预售楼花同意方案”防止“挤牙膏”售楼，这两招就有助加快新盘供应步伐。至于其余四招，即分别将“新居屋”折扣从市价7折降至5.2折、改拨市建局地作“港人首置上车盘”并提供市价6.2折至7.2折优惠、改拨9幅私营房屋土地作公营房屋用、以及成立专责小组协助推行过渡性房屋计划，都是透过公营办法来调整房屋供应数量及价格。

事实上，单单依靠市场力量，已无法解决市民的置业需求，这实为一个不得不承认、而又众所周知的现实；故此，改以有形之手来分配土地及房屋资源，包括增加公营房屋的数量，以及大降公营房屋的价格，才可更有效兼更直接地帮助有需要的市民上车。

不妨做个假设：如果香港土地及房屋供应得以大增，不过所有供应都属私人用途，那么，整体楼市将会发生什么变化？受累于供应增加，楼价多多少少总会下跌，但必须强调，在新盘“豪宅化”的销售策略下，正如现时一手叫价普遍逾万元一呎来看，相关供应的板块实仅限于中上价楼——换言之，唯有中上价的物业市场最受打击。

反过来，如果相关供应集中到公营房屋呢？不论是出租公屋，抑或是绿置居、新居屋、首置盘等资助出售房屋，其瞄准的必然是基层市场及中下价楼；受累于相关住屋需求得到公营的疏导满足，特别是相关价格远较市价为低，求诸私营市场的需求必然相对下降，其价格亦必然同步会被拉低，这包括一般租赁物业以至房单位皆然，相关住客（包括潜在住客）均肯定流至公营房屋里去。可见，措施必然大大有利基层和小康家庭，不单直接解决了成功上楼（公屋）或买入资助房屋（居屋等）者的住屋需要，就连其他市民亦可间接受惠于中下价楼的租售价格下调——这岂不是一箭双雕之举？况且，在“等抽奖”的期望下，市民亦无必要继续“恐慌性入市”，担心“今日不买，明日更贵”，大可以保留“弹药”等政府加推资助单位才上车，亦即“未来购买力”也可望借此一定程度地锁住。

政府现时政策，乃公私营供应比例为“六四比”；在林郑锐意加强公营供应的前提下，这个数字会否松动？她早前与传媒会晤时已主动透露，当局可考虑改为“七三比”，详情料于10月施政报告再作交代。

2016年香港中期人口普查显示，约29%人口居住公营出租房屋，约16%居于公营出售房屋，两者合计即45%居于公营房屋；私人住宅方面，则占了约53%；其余市民居于非住宅用房屋或临时房屋，例如院舍、船艇等。较诸2006年居于公、私营房屋的比例均约49%而言，显然，近年实出现了由公营转向私营的趋势。

如前所述，停建居屋固然导致公营供应减少，但公屋出现严重供不应求之窘，以致公屋轮候册由2006年的2年增至最新超过5年，不少人还不得不蜗居房——公屋供应不足，无疑才是背后的罪魁祸首。以租金中位数看，公营出租房屋的租金过去10年间仅由1390元增至1500元，惟私人住宅单位却由5100元几乎翻倍至10000元，也反映了普罗市民特别是基层人士的水深火热。

林郑针对公营房屋大作文章，恰恰判对症、下对药。

造大供应大饼 公营饼才真正大

对比新加坡多逾8成市民居于公营房屋，香港的数字的确远远偏低了。即使回至2006年，亦即公私营比例各占约半，对照2016年两者家庭数目差距逾20万，以及现时公屋兴建量每年仅1万多伙、私宅落成量亦仅2万伙的进度，不必讳言，所谓“冰封三尺非一日之寒”，现在要想解冻又岂能一时三刻成功？所以，将“六四比”增到“七三比”，甚而“八二比”或“九一比”之类，只是相对比例上的增加，而非实际数量上的增加，因为归根究柢的症结，还在于整体土地供应的不足。

巧妇难为无米之炊，当手头上的白米根本不够，则任凭林郑如何分配，包括将更多的米拨作公营用途，公营所得之米始终仍少，基层市民亦难免要继续挨饿；唯有将白米的总量增多，公营分得之米才可真正大增，大家才卒之可望有饱饭吃。常言道：唯有“创造更多财富”，人们才可“分享更多财富”。在土地供应及分配的议题上，道理同出一辙。今日香港之处境，正是土地资源上的“均贫”！

就如林郑公开表示，较诸其他零零碎碎的土地开拓办法，填海诚乃香港无法避免的长远选项。随着土地供应大辩论结果揭盅，料可归纳出市民心水的发展选项。不难预期，在未来尤其是《施政报告》公布之后，香港的土地供应将会迎来新的局面：土地供应大饼既必大大增加，当中，公营房屋供应也必同步大增；配合公营置业阶梯的拓阔，不同阶梯的折扣率亦见提高，基层及小康的市民必然受惠最多。

纵然，香港房屋问题积弊已久，短时间内难以发生根本改变。不过，罗马非一日建成，林郑现在既已开启了重建香港楼市的新篇章，展望将来，相信香港市民的置业难题，包括“住得贵、住得细、住得挤”的窘态，当可获得相当程度的纾缓。

文：明生