香港利率上调复常的压力，肯定已愈来愈大，其中定期存款息率近期便显着上升，以为港息永远低企注定大错特错。受此影响，以为楼价只升不跌，同样罔顾常理。毕竟，利率不单左右供楼成本，而且也会左右机会成本，这其实是经济学ABC的道理以至铁律。

自从美联储启动退市，包括逐步撤出量化宽松买债计划，过去3年间又已数次加息，本港资金环境无疑大幅抽紧。由于港美息差不断扩阔，醒目钱均由相对低息的港元转到相对高息的美元。港汇多番跌至7.85的弱方兑换保证水平，以至在联汇制度的自然过程里，金管局不得不相应地出手、入市，便反映资金多少正从港元资产流走。银行同业拆息不断上升，1个月拆息从去年同期的0.4厘，飙至近期持续企稳于1厘以上，亦显示银行资金面不再水浸至泻。

1年期拆息升穿2厘

事实上，本港银行相继上调港元定息，正正透视了本港资金供应的紧张状况。即使不同银行的定存条款各异，因应不同存款期、起存额、以及是否特别客户等，而分别制订了不同的定存计划，惟大多数银行均将定期年息定高至2厘左右，个别银行还定于3厘之谱，可见，即使贷款方面的最优惠利率未变，存款方面已率先体现加息。背后主因，乃是除1个月拆息外，1年期拆息也静悄悄地从年前的1.4厘飙至2.3厘左右。是故，当银行与银行之间的拆借成本已如此高昂，银行转以2厘的定存年息吸资实在合理之至。当然，查银行的资金来源，并不限于定存和同业拆借，活期存款才是规模最大的；其中，纵使活期存息暂仍维持不变，但定息的大幅上调，实已凸显银行正为未来的资金供应做好部署，预先透过较长期的定存来锁定做生意的“弹药”。

众所周知，银行的主要盈利来自息差，即以较低的存息吸纳资金，再以较高的按息借出贷款。以现时住宅按揭息率普遍为“H+1.28厘”计算，加上H按的锁息上限一般又定于“P-3.1厘”（目前P约5.25厘），由于H（1个月拆息）经已升至1厘以上，所以目前的实际按息已达上限的2.15厘左右。换言之，在定存息升至2厘水平的前提下，按揭息实无可能继续低企，否则银行必然变得无利可图，更莫讲要反过来做“蚀本生意”，即以较高存息吸资再以较低按息贷出。所以，加息理应指存贷息率的一同联动——存款息的上升必然意味贷款息的上升，这实为银行确保合理利润的必然之举。

资金成本升 贷款息迟早跟升

问题是，当前按揭市场竞争激烈，前不久港银之间还爆发了“按揭减息战”，以图透过“减价”（下调按息）来争取生意及扩大市场份额；故此，即使近日资金成本上升了，港银也倾向按兵不动，所顾虑的正是谁“加价”（上调按息）谁就容易失去客源。尤其是一众中小型银行，它们受限于存款数额相对较少，不得不透过其他成本较高的资金来源吸资，“定存加息战”，即以争取定存来丰富“弹药”，好大程度便由中小型银行主导。反观，本港的几家龙头银行，如汇丰银行、中银香港之类，尽管近来也有跟随上调定存利率，但息率却定于2厘或以下，多少凸显了它们并无太大吸资需要；汇丰及恒生将美元活期利率由0.001厘升至0.1厘，象征意义大于实际。

可以预期，除非港美息差继续扩阔、走资问题不断深化，以致大型银行都变得资金紧张，上调定期存息以至活期存息的压力加大，否则，港银实难开始新一轮的贷息回升潮；或者，第二种情况则是中小型银行逼不得已，不再坐以待毙观望大行，反而率先自行上调贷息。毕竟“加又死，不加又死”，不加的话则息差势必收窄，以致影响未来盈利，因此不排除它们选择放手一搏，押注大行亦同步加息以避免恶性竞争。

不过，现在情况更似“敌不动，我不动”，“定存加息战”的开打，尚未导致“按揭加息潮”的出现。惟无论如何，僵局早晚会有所突破，只是时间问题罢了。随着美国不断加息，至少上述的第一种情况必会发生。

加息势必百上加斤

按揭利率上扬，理所当然会对楼市构成负面影响。

楼价长期居高不下，并且日益高不可攀，无疑大大损害了港人置业能力，甚至可以说，绝大多数市民经已无力正常上车。于是，为了令上车变得可以负担，大量特别楼按优惠遂应运而生，尤其是发展商为了促销去货，皆扭尽六壬提供非一般的按揭计划。凡此种种，固然有助楼市维持兴旺，不致跌入“有价无市”之窘，然而，这种另类的“将货就价”，亦即价格其实没跌（甚至继续上升），只是推迟又或摊长还款时间，背后所意味的，乃是置业的杠杆状况持续恶化。查金管局最新资料便反映，新批按揭贷款的合约期便由2008年3月的256个月（即约21.3年），大幅增至2018年3月的320个月（即约26.7年）。试问，彼时已非常吃力，日后一旦加息，一众勉强上车者岂不百上加斤、以至岌岌可危？

金管局的报告亦指，截至去年底的家庭债务占GDP比率便首次突破70%，创出历史最高，对比十年前仅约50%无疑远远偏高，充分凸显出本港杠杆化的位高势危。虽然，当中的住宅按揭贷款比率未见大升，过去多年所占整体债务的比率都在四五成之间，惟值得留意的是，除信用卡外的私人用途贷款却大幅飙升，占比几乎由一成左右翻倍至超过两成。原因之一，或是现时非常流行的“靠父干”，例如父母以原有物业加按套现，来为子女应付置业的首期需要。

金管局资料显示，今年3月份新批按揭贷款之中，有约2.7%涉及第二按揭计划的贷款（即是加按），比率纵然难以言高，但较诸十年前的1.1%，则是翻了一倍以上。另一方面，众所周知，除了向一般银行申请按揭，不少人还会向俗称“财仔”的财务公司贷款套现，而相关数字只被拨入前述的私人用途贷款计算，不被计算作金融机构的按揭贷款之中。值得留意的是，诉诸“财仔”虽可获得较大借贷额，惟所涉利率亦较银行按揭为高。也就是说，不管质或量，香港按揭贷款问题或较想象中严重得多，尤其是更难承受加息压力。在依靠父母加按旧物业来购买另一新物业的情况下，加息效果更等同于双重打击，两个物业的新旧按揭均会受到冲击。

另外，按揭年期愈长，还意味供楼人士要承担更长的利息开支。在复利率的影响下，短年期与长年期的按揭差别绝对不能轻视。以贷款100万元（港币，下同）计，如果套入10年前的平均按揭期256个月计算，则总利息开支约24.5万元，但倘换以今日的平均按揭期衡量，总利息开支就达31.3万元，差距便高近30%。随着香港步入加息周期，利息开支势必水涨船高；如果全期利率上升1厘，总利息开支更会飙至47.8万元，亦即较10年前的按揭期和按揭利率计算下多近100%。这对蚕食未来楼市的购买力，长远影响不言而喻。

定存息比租金回报高

利息上调不单影响供楼成本，同时还影响机会成本——这是过去市场较易忽略的。简言之，当现在定存息率升到2厘以上（有银行还提供3厘利息），当投资物业的回报率仅为2厘多一点，甚或少于2厘，试问醒目钱会如何流动？岂不应该由楼市流至定存？

差饷物业估价署的数据显示，截至3月底的私人住宅楼宇的回报率便仅为1.9%至2.6%，其中单位面积愈大则回报率愈低。不难看到，本港豪宅市场的回报率已无吸引力可言，回报率已比银行定存还要低。由于“回报率＝租金价格／物业市价”，而一般租金几无大升空间（有的话一早就加租了，因此租金一般是贴近市场的最高可承受能力），故唯有物业价格向下调整，回报率才有望上调并跟定存息“一较长短”。

当然，投资通常是看“息”又看“价”。即使租金回报有所不及，但只要物业价格继续上升，投资物业还是有利可图。不过，息和价往往互动牵连，息低自然就会拉低价格。最简单的例子，美元较港元高息，港元自然流走至美元，而港汇自然亦会走低。

过往港息有条件不跟美息上调，实证明了港元资产有其吸引之处，是故资金一直都恋栈香港市场。不过，随着港美息差达到“转捩点”，资金流向经已开始逆行，金管局也因此不断承接港元沽盘。同一道理，当定存息率升至2厘以上，相比物业回报率的2厘左右，两者无疑也愈来愈贴近转势的“临界点”。一旦趋势形成及确立，就似港元持续流失一般，楼市资金亦必然鸣金收兵；楼价一旦下调，亦即就连看“价”的诱因都失去，看“息”自然成为楼市唯一及最后一根稻草——当“价”和“息”都不再吸引，还有什么重大理据支持楼市继续上升？

楼市受许多因素干扰，包括港府能否大拓土地使住宅供应大增、市民刚性需求会否持续受惠经济向好及“靠父干”等等。但必须强调，利率变化对资产价格的影响，虽不是唯一及最关键的因素，却必然是个非常重要及不能轻视的因素。始终，本港以至全球的楼价累升至今，宽松货币环境肯定扮演着不可或缺的角色。当这个角色随退市而退场，楼市因而转势至跌则是必然的。
作者：明生