日本首都东京是发达国家中人口最多、GDP规模最大的国际大都市。二战结束后，东京引领日本实现了高速经济增长，使日本在1968年以后跃升为世界第二经济大国并保持42年之久。在此过程中，东京曾经成为世界上地价和房价最高的城市。但是1991年经济泡沫破裂后，东京的房价也经历了世界罕见的大幅度下落，并导致众多金融机构连锁倒闭，教训惨痛。

经过10年左右痛苦的调整，2000年以后东京房价渐渐止跌回升。特别是最近几年，在安倍经济学“三支箭”（大胆的金融缓和、积极灵活的财政政策、促进民间投资的成长战略）的刺激下，房价上扬趋势更为明显。不过，引人注目的是，这一波的东京房价上升不仅过程缓和，而且价格水淮也仍在中等收入家庭能承受范围。2015年，东京新建房均价对家庭平均年收入之比为7.0，新建房30平米均价对家庭人均年收入比为6.5（如图）。虽然略高于联合国推荐的合适比值（6以内），但是与这一指标值与高达10以上的中国主要大城市相比，东京的房价水淮可谓偏低。

从东京看房价对都市竞争力的影响
东京都市圈（1都3县）新建房价格水淮的变动
根据日本国土交通省（MILT）《住宅关联经济统计2016》数据绘制。

注： 东京都市圈包括东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县，2015年总人口3613.1万人，面积13562平方公里。其中东京都2015年的人口为1351.5万人，面积2192平方公里。

东京房价的合理化是如何实现的呢？根据分析，东京的房价动向主要受人口变化、经济增长、金融流动性、房贷利息、地价、房地产税制等因素影响。

其中，人口变化和经济增长对近年东京房价的走向起着导向作用，但是对房价的拉动力并不强。从人口变化看：一方面，东京都市圈仍然保持每年10万左右的人口净流入，维持着住宅需求的增长；另一方面，日本总人口自2005年以后已开始减少，大规模接受外国劳动力的移民政策也很难被日本社会接受，因此将来东京人口持续增加的概率不大。与人口变化因素相似，近年东京的经济增长略有起色，但徘徊在1%左右的低水淮，将来居民平均收入不大可能有较大上升。因此，总的说，人口变化和经济增长对近年东京房价都产生了正影响，但其强度有限。

与此同时，金融流动性近年不断增大，房贷利息则下降到历史最低点，金融环境比当年泡沫经济时代还宽松。同时，受金融流动性增大、东京中心区建筑物容积率上限被调高的刺激，占房价成本重要比例的地价也逐年上升。这些因素是推动东京房价上升的重要力量。

与以上因素不同，日本的房地产税制对东京房价的上升起到了必要的减速作用。在房地产交易的每个阶段都要依法征税。如在购买时征收“房地产取得税”等，在保有阶段征收“固定资产税”和“城市规划税”，在转让时征收“所得税”和“住民税”等。其中，购入5年内和5年后转让土地/住房的税率（包括所得税和住民税）分别为转让利益的近40％和近20%！这样一套严格的房地产税制对过度保有房地产、特别是短期转让等投机行为产生了有效的限制作用。

东京房价较缓和的上升态势，总体上有利于东京吸引全球人才和促进高新产业发展。2016年，在日外国留学生和外国专业技术人员中，居住在东京都市圈的比例分别高达53.2% 和60.2%，与10年前相比均有上升。根据日本森财团2008年后公布的10次《世界都市综合竞争力年度报告》，前8次，东京在世界44个主要国际都市中一直排在第4位，但是2016年和2017年版的报告中，东京均排在第3位，仅次于纽约和伦敦。

东京的经历表明，房价快速上涨会带来巨大风险，下跌意味着城市衰落，稳定或缓和的上升看起来对城市发展最有利。而要防止房价大涨大落，一套合理的房地产税制必不可少。目前，过快上升的房价已严重抬升了中国主要城市的生活成本，影响了这些城市对国内外优秀人才的吸引力和全球竞争力，东京的教训和经验值得参考。

文 戴二彪

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