2017年4月底，加拿大东部刚刚有了些春意，一直热度不减的加拿大房地产市场却迎来了一场不大不小的动荡。4月26日，加拿大最大的非银行房屋贷款按揭供应商——房屋资本集团（Home Capital Group）对外披露，由于公司的高利储蓄帐户近几週的存款额迅速减少了近6亿美元，目前仅剩的14亿美元还会不断流失，集团内部签署了一项紧急资金流动性协议，向机构投资人借贷20亿加元（约合15亿美元）作为紧急流动性贷款，而这笔借款的实际利息高达22.5%。所以，这也就意味着房屋资本集团实际上是要使用高利贷来维持公司暂时性的财务平衡。消息一出，举世哗然。该公司股价瞬间暴跌65%，其他房贷供应商的股价也同样遭受重挫，接连下跌。无独有偶，作为加拿大房市监管机构的加拿大按揭及房屋公司也在其《房屋市场评估》的季度报告中指出，有强烈跡象显示加拿大房地产市场整体存在问题。

一时间，以“加拿大房市泡沫破裂” “加拿大房地产面临崩盘”“加拿大版次贷危机即将上演”等为标题的文章迅速占领了各大新闻媒体的头版头条。各路权威人士、金融监管机构也纷纷出面表示对加拿大房地产市场的忧虑和担心。5月10日，权威信用评级机构穆迪同时下调加拿大六大银行信用评级的行为，似乎又为这场危机再一次火上浇油。等级下调的理由，是加拿大的高房价和加拿大人高达167%的收入债务比使消费者和银行在面临经济下滑风险时较过去更脆弱，加拿大银行的经营环境将更具挑战性。难道这次，狼真的来了？

加拿大房地产的“双城记”

对加拿大房市泡沫的担心，在市场上其实是老生常谈的话题。房地产早己成为加拿大的支柱产业，房贷业务也是银行最大的财源，尤其是在温哥华、多伦多，这两个加拿大一西一东的最热门城市，房市的火爆程度一度用“疯狂”来形容都不为过。

被《New York Times》评为最受瞩目的金牌投资者马可•柯霍德斯（Marc Cohodes）早就说：“房屋是给市民居住的，但在温哥华有人却把房屋当成生钱的机器一样炒作，温哥华楼市是一个洗钱、投机和低利率的混合产物。” 作为加拿大通向太平洋的门户，温哥华气候适宜，风景优美，拥有欧亚生活方式中最为人称道的部分，也吸引着越来越多的海外移民来此生活、学习、投资、置业。在温哥华房市最火热的时候，一栋要价120万的破旧老房子，看上去已岌岌可危，最后却能以230万出手，足足加价100多万。这动輒上百万的房价，购房者还是竞相抢购。房价飙涨之时，更是出现了现在不买，下个月就再也买不起的情况。随之而来的还有造假资料取得贷款，房产仲介报酬高涨，家庭负担不断增长，负债率增加等一系列不良问题。

2016年5月，据加拿大央行统计，温哥华房价较前一年涨幅高达30%。于是，温哥华所在的BC省政府再也坐不住了，于2016年7月底开始出手，向所有在BC省购买房产的海外投资者征收15%的额外房产转让税。政策一出，温哥华房价和住房成交量双双下跌，仅当年8月的房屋销售就较上年同期暴跌23%，截止2017年第一季度，温哥华独栋房屋销量下跌40%。如此立竿见影的效果，很多加拿大人更加确认之前的推测：外国购房者对推动温哥华这样炙手可热的房地产市场价格的飙升，起到了至关重要的作用。加拿大新闻社还由此把外国房地产投资者评为2016年加拿大经济新闻人物。

就在温哥华房市受抑的同时，自2012年以来一直呈陡峭上升趋势的多伦多房市却又较上年同期飙升了23.5%。2017年3月，多伦多的房价同比飙升33%，创近30年最大单月涨幅，这其中一部分原因要归结于受海外买家税影响而放弃温哥华市场的买主。作为加拿大第一大城市，多伦多因为怡人的环境、高品质的生活，被评为全球最宜居的城市之一，也是世界上最富裕的城市之一。然而在这个城市裡，2017年独栋房屋的平均房价涨至120万加币，核心地区的房价过去两个月以来以天计价，每天一个价，几乎每所房屋都面临众多买家竞价。这样的价格远远超出了正常的负担能力，对许多普通市民来说，独立在多伦多买房的可能性已经越来越小，而日益上涨的公寓租金，也让众多普通工薪中产阶级面临无家可归的局面。

曾许诺不会效仿BC省做法的安大略省政府，在不希望看到多伦多市场泡沫化及市民一辈子买不起房的情况下，在2017年4月20日也终于宣布将实施15%的海外买家税，同时还推出了比BC省更为严苛的16条房市管控政策。效果会否像温哥华那样明显，目前还不得而知。只知道，在需求不减的情况下，众多的地产买家依然在疯狂地进行竞价买房。加拿大各类房产行业机构依然在鼓吹“买房最好的时机是昨天，其次是今天”。

在多伦多和温哥华，其房地产价格已经共同构成加拿大全国房地产市场销售额的三分之一， 而由此产生出的较高的家庭债务代表着一种显着的金融不稳定性。2015年UBS的《世界主要城市房地产市场泡沫指数报告》中，温哥华高居榜首，是世界主要城市中房地产泡沫风险最高的城市。温哥华、多伦多的房价飙升，导致两大都会区的居民对房屋的可负担性指数不断下降，屡次打破历史记录。

加拿大国民银行投行部(National Bank Financial)日前在报告中警告，尽管银行的抵押贷款利率很低，但负担能力已经急剧恶化并已经连续七个季度下滑，是近30年来最长的连续恶化期。更重要的是，随着家庭负担的不断增长，公众的幸福指数日趋降低，严重抑制其他消费，使小型商业、服务业持续受损，继而社会不稳定因素也会大大增加，金融系统必将面临巨大风险。

寻求根本途径化解泡沫危机

不可否认，在温哥华和多伦多，驱动市场力量的一个因素是来自国外投资者的房地产购买行为。时至今日，从温哥华实施的针对海外买家的税收效果来看，也的确起到了一定的稳定作用。但是另一方面，温哥华房市热度下降，似乎只是销量减少，房价并未出现明显下降，准确地说只是放缓了增长的脚步。而且越来越多的资料表明，这样的加税改革对房市的影响也是有限的。BC省在前一段时间公布的资料显示，省内海外买家数量实际不足5%，对海外买家征收额外税收，实际上并不太会影响到省政府从房市获得的巨额税收。多伦多地产局对其房屋资料的分析也得出，近十年来海外买家的交易仅占2.3%，至于炒房情况也并非想象的那么严重，87%—90%的买家还是买房自住。

另外，加拿大地广人稀，除了火热的温哥华和多伦多，其实国内的房地产市场具有高度的分散性，多数中小城市的房地产价格都是处于相当稳定的水准，也没有超过基本面的收入和房租。所以乐观一点看，或许情况并非那么糟糕。但是如何抑制房价的非理性上涨，已是当务之急。

“健康的房市”，应该是既抑制房价涨幅过高、过快，又保持房市不垮。有人将房价的升高归咎于政府贷款利率太低，希望央行可以加息缓解房市的飙升。但是，这样的低利率已经持续了十多年，而且在加拿大经济疲软的当下，政府需要保持低利率刺激经济增长。

作为一个市场经济体制的国家，加拿大房地产市场不仅涉及到民众净资产的增长，也涉及到相关产业的繁荣和保持就业稳定。任何政策的实施，都应该是希望把房价的增长控制在一定的幅度和速度，达到可持续的增长。价格由供求关系决定，所以从根本上来看，要解决房地产价格过高的有效途径，恐怕还是应该扩大房屋的供应量和土地供应量。上市的住房增多了，房价上升过快的问题自然可以得到解决。如果市场挂牌的增长量可以持续超过销售增长，这样的房地产市场才会更加平衡。

文 本刊特约撰稿人 法莹
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