房地产历来是中国投资者所热衷的项目，近年来更是有越来越多的投资者将目光瞄准了海外的房地产市场。邻国日本就以其健全的法律法规和平稳的市场环境，成为了国人投资者的热门目标。

根据Real Capital Analytics数据，2015年境外投资者在日本房产市场共达成79.5亿美元的交易额，占其总额的22%。其中，美国以43.3亿美元高居首位，其次为中国香港16.9亿美元和新加坡6.4亿美元，而中国大陆则以3.4亿美元排在第四位。虽然相比于其他国家和地区，中国投资者在总额上并不突出，但也时常会制造出一些轰动消息。比如，2015年8月，一名中国个人投资者以6.9亿日元（约合人民币4200万元）和6.8亿日元的现金买下了位于东京的两栋相邻房产，一时成为舆论热点。

除了个人投资者之外，随着赴日旅游人数的增加，不少中资企业也加大了在日本的投资力度。早在2014年，复星国际便收购了日本IDERA公司98%的股权，作为其在日本的地产投资平台；在2015年日元大幅贬值、访日游客暴增的市场环境下，豫园商城斥资9.47亿收购了高人气的北海道星野渡假村；2016年绿地集团与苏宁集团旗下的日本子公司LAOX在千叶县共同打造千叶海港城项目。

在个人、企业都在积极进入日本房地产市场的情况之下，理性的经济人需考虑的问题是：日本房地产究竟有何魅力？其发展前景又如何？

低成本高回报，投资倾向明显

从整体上来看，目前赴日购房个人投资者中，仅有一小部分是以自住为目的购买房产。绝大多数是为了投资增值，其中60%左右的投资者通过投资机构购买房产，而这些投资者当中90%以上选择了东京、大阪这样的大城市。

众所周知，日本在上世纪90年代经历了地产泡沫，房地产经济一度崩溃。在经过了20年的调整之后，才逐步恢复稳定。再加上近期安倍政府出台了积极的经济政策，以及日元贬值等因素影响，使得日本房地产市场开始出现积极态势。日本央行在去年10月发布的报告中也表示，日本的房地产市场整体呈现出明显的上升趋势。

而且，目前由于日本政府的负利率政策推动，银行下调贷款利率，使得投资前景更为向好。再加之日本核心商业地产及住宅的资本化率（净营业收入/物业售价）保持在3.5%～4.4%的高水平，使得地产投资在日本成为收益率十分理想的投资项目，要远优于国债或储蓄等理财方式。

此外，从长期来看，目前日元对人民币的汇率处于一个较低水准，这无疑降低了中国投资者的投资成本，刺激他们在日本进行房地产投资。再加上日本房地产的租售比高于国内，房屋出租的投资回报率基本上能够维持在6%到8%之间，也促进了非自住形式的增值投资。

房价低于国内，吸引富裕层购房

在个人投资方面，因为日本房价低于国内的同水平城市，不少中国境内的富裕阶层选择在日本东京、大阪之类的大城市购房，平日可以出租，假期也可作为休闲旅游的落脚点。以东京为例，位于市中心涩谷区一带的独立别墅式房产，定价大概在6000万至8000万日元（约合360万至480万元人民币）之间。而在高级住宅区集中的目黑区，一套约125平方米的住宅售价为6000万日元（约合360万人民币）。与之相对，国内的大都市房价则普遍走高，位于北京市的别墅基本都在千万元以上，北京燕郊的房价每平米也都要2万元左右。由此可见，日本的房产价格总体上来说是低于或等同于北京、上海的，对于国内富裕阶层的人来说，十分具有吸引力。

此外，随着日本政府“观光立国”政策的实施和深入，世界各地特别中国大陆的赴日游客每年都在大幅增加。根据日本观光厅的统计数据，2014年到访日本的游客为1341万人，2015年增至1973万人，2016年则达到了近2404万人，同比增幅高达21.7%。在这样的大好趋势下，日本政府也将原定的“到2020年之前实现每年访日外国游客达到2000万人”的目标改为了“4000万人”。然而，日本酒店业的发展并不能满足迅速增长的游客人数。根据预测，如果2020年旅日外国观光人次持续增长达到4000万人这一目标，日本酒店业将每天面临近5万间客房的巨大缺口。在此背景下，投资房产、发展民宿的趋势已经越发明显。个人购房后进行出租，这也成为了近年来不少富裕阶层的投资盈利新选择。

东京奥运会在即，日本房价水涨船高

即将于2020年举办的东京奥运会，无疑也为日本的房地产市场起了推波助澜的作用。从前几届奥运举办国的经验来看，2008年以后，北京房价累积上涨约70%；英国房价在原本低迷的态势下借助奥运会的助力，继而保持上扬态势，奥运场馆附近区域呈现了20%～30%的涨幅；里约奥运举办后，当地房价比2008年的平均水平高出了约216%。因而，日本特别是东京的房地产市场是十分被投资家们所看好的。

日本不动产研究所的数据也显示了这一前景。2013年东京地区的房价同比增长了5.07%，2014年同比增长了4.69%，2015年9月同比增长了4.12%。公寓型建筑的价格也有所上涨， 2015年比2010年增长了23.7%，比2014增长了8.3%。独栋式建筑的价格2015年比2010年增长了1.3%，比2014增长了2.3%。所有类型住房的平均价格2015年比2010年增长了6.5%，比2014增长了3.6%。不得不说，东京奥运会对日本的房价上涨产生了重大影响。

奥运会的举办无疑会拉动旅游业、酒店业等一系列相关产业，东京奥运会也必定会对日本的经济产生提振作用。奥运村所在的中央区晴海海滨附近，近来就迎来了大量投资。前文中提到的复星国际就在此处投资收购写字楼，也正是因为看到了这一地区的巨大升值潜力。

市场现状平稳，再次崩盘可能不大

日本在泡沫经济崩溃，房地产市场发展停滞之后，经历了漫长的经济恢复期。因而在日本央行实行负利率，各大民间银行也纷纷下调存款和房贷利率的时候，不禁使人担心日本是否会重蹈泡沫经济的覆辙。不过，现在的主流意见认为，以日本市场目前的现状，再次崩盘的可能性不大。

其中有意见认为，负利率对于提振日本房地产市场的投资情绪将会起到明显作用，但由于此前日本利率已处在低位，且住宅价格处在近几年高位，因而住宅成交量可能不会有太显着的增长。虽然负利率将促进银行放松贷款发放，但由于当前日本房地产贷款占总贷款规模达到历史峰值的15%，即便是当前宽松货币政策长期延续，一向保守的日本银行也不会有太过于激进的动作。

而面对海外资本的流入，日本的房地产市场其实也没有必要太过于担心。因为虽然近年来对日海外投资逐渐增加，但相对于伦敦、纽约等其它国际大都市，其所占比重仍然较低。而且日本本土投资者的心态正在逐渐转变，地价也在温和上涨，这也正是市场成熟的表现。

放长线钓大鱼，投资需冷静

从上文中我们可以看出，日本的房地产具有稳定成熟的市场环境，而且在奥运会以及各项利好政策的刺激下，表现出低成本高回报的特点。然而，这并不意味着可以盲目地投资日本房地产。

首先，日本当前的房地产业还是有过热倾向，个别房产物件价格虚高的状况也是存在的。而且日本政府计划于2017年4月再次上调消费税，此举或将打击市场。再加上今年七月的日本参议院选举这一不确定因素的存在，也有可能使得部分有利政策暂缓实施。

除此以外，在日本购房需要缴纳的税和后续的维护保养费用相对较高，在日本购房比中国要多缴纳一项房屋固定资产税，每年是1.4%。加上中介费、印花税、房屋取得税等等，在日本买房的时候，购房者大概要交房价8％左右的税费，初始成本的投入增大会对收益有所影响。此外，大多数国内投资者在日本的房产主要盈利模式是收取房租，但就目前来看，虽然日本房价在涨，但房屋租金大体不变，因而急功近利的投资行为可能会达不到预期收益。

总而言之，虽然日本房地产市场投资前景较好，市场发展也较为平稳，但国人赴日购房仍需持谨慎态度。在新的市场背景下，应该摈弃过去的投资观念，并充分了解当地最新的政策变化情况，不急躁冒进，以“稳”为主。

文 本刊特约记者 周曙光、孙亦凡
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