对此，欧盟的政治家们深感愤懑：这些天然气原本可以畅通无阻地流向德国！时事分析家们亦认为此乃两败俱伤之举：欧洲能源成本将更如天文数字般地飙升，而俄罗斯因出口量巨减，过剩产品无法存储，却“宁为玉碎，不为瓦全”，选择白白销毁。科学家们则更担忧，烧气产生的大量二氧化碳和烟灰，将加剧北极冰层的融化，加速恶化环境。

之前，俄罗斯已停止向乌克兰供应天然气，而俄罗斯通往欧洲的一半天然气供应，都流经乌克兰的管道。如今，一方面北溪一号仅输送20%左右的天然气，且很快要再次因故切断；另一方面，西班牙作为一个可能的替代方案，正越发清晰地走进欧盟视野，欧盟委员会开始用心研究西班牙和意大利之间海上管道建设的方案。

根据布鲁塞尔的RepowerEU计划，相关的天然气管道，或许可从巴塞罗那经地中海抵达意大利北部的里窝那（Livorno）。欧盟委员会计算，这条700公里长的天然气管道，将耗资25亿至30亿欧元，但可在一到两年内完成。

关于这项计划，意大利方面很合作，其天然气集团 Snam 已与西班牙的 Enagas 达成协议，共同探索在两国之间建立海上管道，实现能源供应组合多样化，以脱离对俄罗斯天然气的依赖。若获准，该管道的年产能将高达300亿立方米。

此外，西班牙与法国之间的穿山通气，也是很好的一个选择，即建设穿越比利牛斯山脉的MidCat管道，将天然气从西班牙输送到法国南部。不过，法国方面一直更多地考虑核能，故而缺乏合作动力。倘若合作，那么西班牙北部和法国南部之间长达 200 公里的天然气连接，几年前便已完成。但此前除了巴黎不情不愿，马德里和布鲁塞尔对此项目的盈利能力也存在怀疑，项目建设因此在 2018 年停止。如今局势大变，在俄乌战事的大背景下，该项目有可能被重启。成功重启的话，则每年可通过MidCat输送多达80亿立方米的天然气（根据旧项目的计算）。

西班牙和法国之间已有两条较小的长输管道，若加上穿越比利牛斯山脉的 MidCat管道，那么每年至少可有150亿立方米的天然气流向中欧。西班牙人说自己准备好了，只要布鲁塞尔承担起约30亿欧元的建设成本；同时，德国对恢复MidCat计划的支持也很重要。

赘言几句西班牙的相关情况：由于比利牛斯山脉的阻隔，西班牙在能源方面与欧洲其他国家相对孤立。西班牙主要通过北非阿尔及利亚的两条海上管道来获取天然气，并从美国、卡塔尔、尼日利亚、特立尼达和多巴哥等国通过气槽船运输液化气。西班牙共有六座再气化厂，约占欧盟所有液化天然气存储容量的42%。

不过，西班牙是否能够成为天然气解决方案，在欧盟层面要打个问号，因为成员国各有想法。比如波兰人希望通过水力压裂法生产煤炭和非常规天然气；希腊人希望与以色列进行更多合作；法国人则如前所述，希望获得更多核能；笔者生活的奥地利在考虑重启2020年初关闭的梅拉赫煤电厂。说到底，凭西班牙一国之力，难以彻底解决欧洲的燃气问题。正如一些专家所言，必须以所有提案的总和来应对，欧洲才有可能完全摆脱对俄罗斯天然气的依赖。
作者：常晖 系本刊特约撰稿人

房地产历来是中国投资者所热衷的项目，近年来更是有越来越多的投资者将目光瞄准了海外的房地产市场。邻国日本就以其健全的法律法规和平稳的市场环境，成为了国人投资者的热门目标。

根据Real Capital Analytics数据，2015年境外投资者在日本房产市场共达成79.5亿美元的交易额，占其总额的22%。其中，美国以43.3亿美元高居首位，其次为中国香港16.9亿美元和新加坡6.4亿美元，而中国大陆则以3.4亿美元排在第四位。虽然相比于其他国家和地区，中国投资者在总额上并不突出，但也时常会制造出一些轰动消息。比如，2015年8月，一名中国个人投资者以6.9亿日元（约合人民币4200万元）和6.8亿日元的现金买下了位于东京的两栋相邻房产，一时成为舆论热点。

除了个人投资者之外，随着赴日旅游人数的增加，不少中资企业也加大了在日本的投资力度。早在2014年，复星国际便收购了日本IDERA公司98%的股权，作为其在日本的地产投资平台；在2015年日元大幅贬值、访日游客暴增的市场环境下，豫园商城斥资9.47亿收购了高人气的北海道星野渡假村；2016年绿地集团与苏宁集团旗下的日本子公司LAOX在千叶县共同打造千叶海港城项目。

在个人、企业都在积极进入日本房地产市场的情况之下，理性的经济人需考虑的问题是：日本房地产究竟有何魅力？其发展前景又如何？

低成本高回报，投资倾向明显

从整体上来看，目前赴日购房个人投资者中，仅有一小部分是以自住为目的购买房产。绝大多数是为了投资增值，其中60%左右的投资者通过投资机构购买房产，而这些投资者当中90%以上选择了东京、大阪这样的大城市。

众所周知，日本在上世纪90年代经历了地产泡沫，房地产经济一度崩溃。在经过了20年的调整之后，才逐步恢复稳定。再加上近期安倍政府出台了积极的经济政策，以及日元贬值等因素影响，使得日本房地产市场开始出现积极态势。日本央行在去年10月发布的报告中也表示，日本的房地产市场整体呈现出明显的上升趋势。

而且，目前由于日本政府的负利率政策推动，银行下调贷款利率，使得投资前景更为向好。再加之日本核心商业地产及住宅的资本化率（净营业收入/物业售价）保持在3.5%～4.4%的高水平，使得地产投资在日本成为收益率十分理想的投资项目，要远优于国债或储蓄等理财方式。

此外，从长期来看，目前日元对人民币的汇率处于一个较低水准，这无疑降低了中国投资者的投资成本，刺激他们在日本进行房地产投资。再加上日本房地产的租售比高于国内，房屋出租的投资回报率基本上能够维持在6%到8%之间，也促进了非自住形式的增值投资。

房价低于国内，吸引富裕层购房

在个人投资方面，因为日本房价低于国内的同水平城市，不少中国境内的富裕阶层选择在日本东京、大阪之类的大城市购房，平日可以出租，假期也可作为休闲旅游的落脚点。以东京为例，位于市中心涩谷区一带的独立别墅式房产，定价大概在6000万至8000万日元（约合360万至480万元人民币）之间。而在高级住宅区集中的目黑区，一套约125平方米的住宅售价为6000万日元（约合360万人民币）。与之相对，国内的大都市房价则普遍走高，位于北京市的别墅基本都在千万元以上，北京燕郊的房价每平米也都要2万元左右。由此可见，日本的房产价格总体上来说是低于或等同于北京、上海的，对于国内富裕阶层的人来说，十分具有吸引力。

此外，随着日本政府“观光立国”政策的实施和深入，世界各地特别中国大陆的赴日游客每年都在大幅增加。根据日本观光厅的统计数据，2014年到访日本的游客为1341万人，2015年增至1973万人，2016年则达到了近2404万人，同比增幅高达21.7%。在这样的大好趋势下，日本政府也将原定的“到2020年之前实现每年访日外国游客达到2000万人”的目标改为了“4000万人”。然而，日本酒店业的发展并不能满足迅速增长的游客人数。根据预测，如果2020年旅日外国观光人次持续增长达到4000万人这一目标，日本酒店业将每天面临近5万间客房的巨大缺口。在此背景下，投资房产、发展民宿的趋势已经越发明显。个人购房后进行出租，这也成为了近年来不少富裕阶层的投资盈利新选择。

东京奥运会在即，日本房价水涨船高

即将于2020年举办的东京奥运会，无疑也为日本的房地产市场起了推波助澜的作用。从前几届奥运举办国的经验来看，2008年以后，北京房价累积上涨约70%；英国房价在原本低迷的态势下借助奥运会的助力，继而保持上扬态势，奥运场馆附近区域呈现了20%～30%的涨幅；里约奥运举办后，当地房价比2008年的平均水平高出了约216%。因而，日本特别是东京的房地产市场是十分被投资家们所看好的。

日本不动产研究所的数据也显示了这一前景。2013年东京地区的房价同比增长了5.07%，2014年同比增长了4.69%，2015年9月同比增长了4.12%。公寓型建筑的价格也有所上涨， 2015年比2010年增长了23.7%，比2014增长了8.3%。独栋式建筑的价格2015年比2010年增长了1.3%，比2014增长了2.3%。所有类型住房的平均价格2015年比2010年增长了6.5%，比2014增长了3.6%。不得不说，东京奥运会对日本的房价上涨产生了重大影响。

奥运会的举办无疑会拉动旅游业、酒店业等一系列相关产业，东京奥运会也必定会对日本的经济产生提振作用。奥运村所在的中央区晴海海滨附近，近来就迎来了大量投资。前文中提到的复星国际就在此处投资收购写字楼，也正是因为看到了这一地区的巨大升值潜力。

市场现状平稳，再次崩盘可能不大

日本在泡沫经济崩溃，房地产市场发展停滞之后，经历了漫长的经济恢复期。因而在日本央行实行负利率，各大民间银行也纷纷下调存款和房贷利率的时候，不禁使人担心日本是否会重蹈泡沫经济的覆辙。不过，现在的主流意见认为，以日本市场目前的现状，再次崩盘的可能性不大。

其中有意见认为，负利率对于提振日本房地产市场的投资情绪将会起到明显作用，但由于此前日本利率已处在低位，且住宅价格处在近几年高位，因而住宅成交量可能不会有太显着的增长。虽然负利率将促进银行放松贷款发放，但由于当前日本房地产贷款占总贷款规模达到历史峰值的15%，即便是当前宽松货币政策长期延续，一向保守的日本银行也不会有太过于激进的动作。

而面对海外资本的流入，日本的房地产市场其实也没有必要太过于担心。因为虽然近年来对日海外投资逐渐增加，但相对于伦敦、纽约等其它国际大都市，其所占比重仍然较低。而且日本本土投资者的心态正在逐渐转变，地价也在温和上涨，这也正是市场成熟的表现。

放长线钓大鱼，投资需冷静

从上文中我们可以看出，日本的房地产具有稳定成熟的市场环境，而且在奥运会以及各项利好政策的刺激下，表现出低成本高回报的特点。然而，这并不意味着可以盲目地投资日本房地产。

首先，日本当前的房地产业还是有过热倾向，个别房产物件价格虚高的状况也是存在的。而且日本政府计划于2017年4月再次上调消费税，此举或将打击市场。再加上今年七月的日本参议院选举这一不确定因素的存在，也有可能使得部分有利政策暂缓实施。

除此以外，在日本购房需要缴纳的税和后续的维护保养费用相对较高，在日本购房比中国要多缴纳一项房屋固定资产税，每年是1.4%。加上中介费、印花税、房屋取得税等等，在日本买房的时候，购房者大概要交房价8％左右的税费，初始成本的投入增大会对收益有所影响。此外，大多数国内投资者在日本的房产主要盈利模式是收取房租，但就目前来看，虽然日本房价在涨，但房屋租金大体不变，因而急功近利的投资行为可能会达不到预期收益。

总而言之，虽然日本房地产市场投资前景较好，市场发展也较为平稳，但国人赴日购房仍需持谨慎态度。在新的市场背景下，应该摈弃过去的投资观念，并充分了解当地最新的政策变化情况，不急躁冒进，以“稳”为主。

文 本刊特约记者 周曙光、孙亦凡
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“中国苦于马六甲海峡的钳制久矣！”这是巴基斯坦瓜达尔港由中国企业接管运营权并正式开航后，在网络上广泛流传的一篇文章的“点睛之笔”。这篇文章的题目更是直白：“瓜达尔港正式开航：新加坡哭了！美国傻眼了！”。文章中还有一句话，“巴铁笑了！”

跟着一起起哄、凑热闹的还有外国媒体。根据某外国知名通讯社的报道，如果中东石油通过瓜达尔港，从陆路进入中国新疆，将把中国目前绕经马六甲海峡的石油运输距离缩短85%。“仅这一点，瓜达尔港就值得北京为之付出460亿美元的代价。”

● 瓜达尔港

黑线：传统路线；红线：原油从瓜达尔港经过巴基斯坦走陆路进入中国新疆喀什。

这样的话，说得过头了哈。

首先，马六甲怎么了，和两千多年前的大秦帝国统治者一样残暴吗！？这个地方是有人乱设卡、乱收费了，还是敲诈、刁难中国船队了？好像都没有吧。如果没有，苦从何来？

其次，美国为什么傻眼了？它本来想在马六甲设下埋伏，干中国一票，结果中国不走水路走旱路，所以傻眼了？

马六甲海峡示意图。

这样的意淫，毫无道理。美国在中东地区有驻军，它要想通过军事手段阻断中国的能源通道，出门就把事儿办了，何必万里迢迢跑到马六甲设伏。

再次，也是最重要的，关于石油运输线路缩短85%。这种简单的数学计算，忽略了更简单的现实背景。

梅新育先生曾撰文分析瓜达尔港与中国能源的关系。在他看来，能源通道缩短85%完全不成立。因为中国幅员辽阔，能源消费的大头在中部、东部经济发达地区，石油从瓜达尔港运到中国新疆已经不易，然后还需要经过漫漫4000—6000公里管道、铁路转运方能抵达东部和中部消费市场，实际运输路程绝无可能缩短85%。另外，相比较于海路运输的大容量、低成本，陆路运输成本居高不下，不划算。

既然如此，我们该如何理性、客观地看待瓜达尔港在一带一路中的地位和作用呢？

简明扼要地说，中国一带一路战略出台之前和之后，瓜达尔港是不一样的。

在中国一带一路战略出台之前，瓜达尔港的开发是巴基斯坦的国家战略需求，中国的援建主要是基于中巴关系的大局，是一种政治安排。

巴基斯坦的最大港口是东部的卡拉奇，同时也是一个军港。但是，卡拉奇距离印度太近，没有纵深、没有回旋余地。从军事安全、国家安全的角度讲，开发瓜达尔港是巴基斯坦的国家战略。

正是由于这个原因，2001年时任中国国务院总理朱镕基访问巴基斯坦，将总额20亿美元的投资分出了一块给瓜达尔港，1.98亿美元，不到总投资的十分之一。

建设方案确定后，中国工程人员开进瓜达尔港，展开建设。

不幸的是，2004年5月3日发生了针对中国工程人员的爆炸事件，3名中国工程师当场死亡，4名重伤。

爆炸事件促使巴方加强了对中方人员的安全保卫，中方也加快了工程进度。2005年1月，中方提前完成瓜达尔港的一期建设，并交付给巴方。

巴方本来想把港口运营权交给中方的，中方不要，然后才有了巴方进行国际招标，最后新加坡国际港务集团有限公司（PSA）中标取得40年运营权。这已经是两年之后，2007年的故事了。

但是，瓜达尔港的条件实在是太差了，即便巴基斯坦官方生拉硬拽给它增加吞吐量，还是连年亏损，到2010年，港口运营陷于停滞，新加坡方面实在是干不动了。

新加坡方面想出手，巴方希望中方接手，一来二去，又磨合了两三年，2013年2月，瓜达尔港的经营权落入中国企业手中。

那个时候，中国企业拿到手的，是一块冰冷的山芋。

同一时期，中国最高领导的一带一路战略，正在构思、规划、完善中。

2013年9月和10月，习近平主席在出访中亚和东南亚国家期间，先后提出共建“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”的重大倡议，一带一路战略正式出笼。

巴基斯坦的国家安全战略需求，与中国一带一路的战略需求，在瓜达尔港无缝对接。这个港口，就这样从一块冰冷的山芋，突然变得炙手可热，一直热到今天。

那么，瓜达尔港要怎样运营，才能焕发活力、越来越好呢？

笔者认为，要做好三篇文章。

第一篇文章，中巴经济走廊。

2016年11月12日，由60多辆货车组成车队经过15天的行程，跨越3115公里，从中国新疆喀什到达瓜达尔港，货物装船后出口至包括中东和非洲在内的海外市场，中巴经济走廊从概念转变为现实。

这个消息令人振奋，但其中隐含的问题也非常明显。15天走了3115公里，每天只走了200公里多一点。这样的效率、速度，提升空间很大，提升的难度也很大。

第二篇文章，基于港口优势的国际贸易。

目前，巴基斯坦的服装和纺织类产品可以免关税进入欧盟市场，另有3500种商品可通过普遍优惠制（GSP）免关税进入美国市场。对欧美两大市场的关税优惠，为这个港口的加工出口贸易提供了巨大的潜力。

第三篇文章，军港。

可以预料的是，在瓜达尔港建设到一定程度、各项基础保障设施逐步完善之后，巴基斯坦海军将会转移一部分军力到这个港口。

中国海军将来是否会常驻该港口，并与巴基斯坦海军建立紧密关系（比如年度联合军演），可供想象的空间还是蛮大的。

至于能源通道，是个伪命题，可以忽略不计了。

（ 作者系《东方财经》主编）